Inquilino paga aluguel em dia por 9 anos, proprietário decide vender o imóvel e o inquilino descobre que tem direito de preferência na compra antes de qualquer outro interessado 

Marcos alugou um apartamento de dois quartos em Curitiba quando ainda era solteiro. Ao longo de nove anos, pagou todos os aluguéis em dia, cuidou da manutenção e fez do imóvel o lar da sua família. Certa manhã, recebeu uma ligação da imobiliária avisando que o proprietário havia decidido vender a unidade. O corretor já tinha compradores interessados. O que Marcos não sabia é que a Lei do Inquilinato lhe garantia o direito de ser o primeiro a fazer uma oferta, nas mesmas condições apresentadas a terceiros.

O que é o direito de preferência do locatário?

O artigo 27 da Lei 8.245/1991 determina que, quando o proprietário resolve vender o imóvel alugado, o locatário tem prioridade na aquisição. Essa prerrogativa funciona como uma proteção para quem já está morando no local e construiu vida ali. O dono deve comunicar oficialmente o inquilino sobre a intenção de venda, informando preço, forma de pagamento e existência de eventuais dívidas sobre o bem.

Depois de notificado, o morador tem 30 dias para se manifestar. Se aceitar as condições, a venda deve ser feita a ele. Se recusar ou ficar em silêncio, o proprietário fica livre para negociar com outros compradores.

O que a notificação deve conter para ser válida?

A comunicação ao locatário precisa ser completa e transparente. O parágrafo único do artigo 27 detalha o conteúdo mínimo obrigatório, e qualquer omissão pode invalidar todo o procedimento.

• Preço pedido pelo imóvel e condições de pagamento, incluindo possibilidade de financiamento, entrada e número de parcelas.
• Informação sobre ônus reais, como hipoteca, penhora ou qualquer gravame que pese sobre a matrícula do bem.
• Local e horário onde o inquilino pode examinar a documentação completa da propriedade.

O que acontece se o proprietário ignorar esse direito?

Se o dono do imóvel vender a propriedade sem oferecer ao locatário a oportunidade de compra, as consequências dependem de um detalhe importante. Esse fator está diretamente ligado ao contrato de locação e à sua publicidade perante terceiros.

Averbar o contrato no cartório é realmente necessário?

A averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é o que transforma o direito de preferência em direito real. Sem essa formalidade, a proteção do morador fica limitada à esfera pessoal, ou seja, ele pode cobrar indenização do proprietário, mas não consegue anular a venda feita a terceiro.

O STJ já decidiu que essa averbação é requisito apenas para a adjudicação compulsória, não para o direito pessoal de exigir reparação. Na prática, poucos locatários fazem a averbação porque ela envolve custos cartorários e nem sempre a imobiliária orienta sobre esse procedimento.

Como proteger seu direito se o imóvel onde você mora será vendido?

A prioridade de compra é um dos direitos mais importantes da Lei do Inquilinato, e muitos moradores só descobrem que ele existe quando já é tarde. Exija a notificação formal por escrito, analise as condições com calma e, se tiver interesse, manifeste sua aceitação dentro do prazo de 30 dias.

Se você é locatário de longa data e gosta do lugar onde mora, considere averbar seu contrato na matrícula do imóvel. O custo é pequeno diante da segurança que oferece. E se o proprietário tentar vender sem lhe dar a chance de comprar, saiba que a Justiça está do seu lado.