Mulher compra apartamento na planta por R$ 280 mil, entrega atrasa 14 meses e construtora oferece apenas R$ 3 mil de compensação, Justiça manda pagar aluguel retroativo 

Carla investiu R$ 280 mil em um imóvel na planta num bairro em expansão de Goiânia. O contrato prometia entrega para março de 2022, já contando o prazo de tolerância de 180 dias. Março virou abril, abril virou setembro, e o apartamento só ficou pronto em maio de 2023. Foram 14 meses de atraso. A incorporadora reconheceu o problema, mas ofereceu apenas R$ 3 mil como compensação. Para uma família que pagava aluguel em outro lugar enquanto esperava as chaves, a proposta soava como deboche.

Quanto o comprador pode receber pelo atraso da obra?

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento: quem compra um apartamento na planta e sofre com o descumprimento do prazo tem direito a receber indenização por lucros cessantes. Na prática, isso significa que a construtora deve pagar um valor mensal equivalente ao aluguel que o comprador gastou ou deixou de ganhar durante todo o período de mora.

A base de cálculo costuma girar em torno de 0,5% do valor do bem por mês de atraso. No caso de Carla, com um imóvel de R$ 280 mil, o cálculo resulta em aproximadamente R$ 1.400 mensais. Multiplicado por 14 meses, o montante ultrapassa R$ 19 mil. A diferença entre o que a incorporadora ofereceu e o que a lei garante é gritante.

O que diz a jurisprudência sobre o prejuízo presumido?

A ministra Isabel Gallotti, ao julgar o EREsp 1.341.138 na Segunda Seção do STJ, deixou registrado que o atraso na entrega do imóvel gera pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do vendedor. O tribunal entende que esse prejuízo é presumido. O comprador não precisa provar que teria alugado o apartamento ou que pagou aluguel em outro endereço.

Essa presunção funciona nos dois sentidos e protege diferentes perfis de compradores.

• Quem comprou para morar perde a possibilidade de usar o bem e geralmente continua pagando locação em outro lugar, acumulando despesas que não estavam no planejamento.
• Quem adquiriu como investimento deixa de receber renda com a locação do imóvel novo, perdendo meses de retorno financeiro sobre o capital aplicado.

A construtora pode usar o prazo de tolerância como escudo?

A Lei 13.786/2018 autoriza um prazo de tolerância de até 180 dias corridos no contrato de compra e venda de unidades em construção. Esse período é considerado legal e não gera direito a indenização. O problema surge quando a construtora ultrapassa essa margem sem justificativa válida.

Quais cobranças são ilegais durante o período de atraso?

Enquanto a obra não termina, a construtora não pode exigir certas cobranças do comprador. Dois encargos costumam aparecer indevidamente nas faturas e merecem atenção redobrada.

• Juros de obra após o prazo contratual são ilegais, conforme o Tema 966 dos recursos repetitivos do STJ. A incorporadora assume o risco do financiamento da construção e não pode repassar esse custo ao consumidor quando ela mesma descumpre o cronograma.
• Taxas de condomínio e IPTU antes da entrega das chaves também são de responsabilidade da construtora. O comprador só passa a responder por esses encargos quando recebe a posse efetiva da unidade.

Como agir se a entrega do seu apartamento atrasou?

A orientação do STJ é clara: o consumidor não pode ser penalizado por um descumprimento contratual que não é responsabilidade dele. Se a construtora oferece uma compensação inferior ao que a jurisprudência garante, o comprador tem respaldo para recusar e buscar seus direitos na via judicial.

Se o seu imóvel na planta está atrasado, junte todos os documentos, contrato, boletos pagos, comprovantes de aluguel e notificações enviadas à incorporadora. Converse com um advogado antes de aceitar qualquer proposta de acordo. O que parece generosidade da empresa pode ser uma fração do que você realmente tem direito a receber.