Fazendeiro comprou um terreno em leilão por R$ 130 mil pensando ter feito um ótimo negócio, mas descobre que o antigo morador se recusa a sair e a desocupação se torna uma batalha na justiça que dura anos

Carlos comprou um terreno em leilão por R$ 130 mil, bem abaixo do valor de mercado, e já se imaginava com o gado solto na propriedade. O antigo morador, que havia perdido o imóvel por dívida, se recusou a desocupar o lote. O que parecia um negócio fechado virou uma disputa que se arrastou por anos na Justiça.

Arrematar em leilão garante a posse imediata do imóvel?

Garante a propriedade, não a posse na hora. Pelo artigo 903 do Código de Processo Civil, assinado o auto de arrematação, o negócio fica perfeito e irretratável, e a carta de arrematação registrada transfere o imóvel para o novo dono.

Ser dono no papel é diferente de ter a chave na mão. Quando o edital do leilão já avisa que existe um morador no local, como no caso de Carlos, quem arrematou precisa buscar a posse pela via judicial.

Por que o antigo morador consegue atrasar a saída?

A lei garante ao ocupante o direito de se defender, mesmo quando as chances de reverter o leilão são pequenas. Alguns fatores costumam esticar o tempo até a desocupação:

• Embargos ou ação anulatória tentando derrubar o leilão
• Pedidos de prazo maior por motivo de saúde ou idade avançada
• Alegação de benfeitorias feitas no imóvel ao longo dos anos
• A própria agenda da Justiça e do oficial de justiça responsável pela diligência

O caminho legal muda conforme o leilão é judicial ou extrajudicial

No leilão judicial, o instrumento certo é a imissão na posse pedida dentro do próprio processo que gerou a venda. Esse direito nasce assim que a carta de arrematação é registrada, e o mandado costuma sair cerca de 10 dias depois, com data de saída fixada pelo juiz.

No leilão extrajudicial, o caminho é uma ação de imissão autônoma, prevista na Lei 9.514/97. Nesse caso, a liminar de desocupação costuma ser concedida em até 60 dias após a propriedade ser consolidada em nome de quem arrematou.

Dá para reduzir o risco antes de dar o lance?

Dá, e o segredo está na checagem feita antes do lance, não depois. Antes de arrematar qualquer imóvel, vale conferir alguns pontos:

• Ler o edital do leilão por inteiro e verificar se o imóvel está ocupado
• Puxar a certidão de matrícula para checar locações registradas
• Identificar quem ocupa o bem, se é o antigo dono, um inquilino ou um invasor
• Reservar tempo e verba para uma eventual ação de imissão na posse

Vale a pena arrematar um imóvel mesmo com esse risco?

O caso de Carlos mostra que o lance vencedor é só metade da história. Enquanto a desocupação não sai, a lei ainda permite cobrar do ocupante uma taxa de ocupação, geralmente de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, até a saída efetiva.

O leilão segue sendo uma porta legítima para comprar abaixo do preço de mercado, desde que quem arremata saiba que a posse pode demorar e que o processo, ao final, tende a favorecer o novo proprietário. Estudar o edital com calma e contar com um profissional de confiança antes do lance evita que a boa oportunidade vire uma longa dor de cabeça.