Aposentado compra terreno de R$ 60 mil com escritura registrada em cartório, começa a construir e descobre que o lote foi vendido para duas pessoas diferentes com o mesmo documento

Seu Antônio, nome fictício, juntou dinheiro durante 15 anos para comprar um lote no interior de São Paulo. Pagou R$ 60 mil à vista, lavrou a escritura pública de compra e venda e registrou o documento no Cartório de Registro de Imóveis. Contratou pedreiro, comprou material e iniciou a fundação da casa. Três meses depois, um desconhecido apareceu no terreno com outra escritura, também registrada, alegando ser o verdadeiro proprietário. O vendedor havia negociado o mesmo lote duas vezes.

Como é possível vender o mesmo terreno para duas pessoas diferentes?

A fraude imobiliária por venda duplicada é mais comum do que parece. O golpe acontece quando o vendedor negocia o lote com um comprador, recebe o pagamento e, antes que a escritura seja registrada, lavra uma segunda escritura em favor de outra pessoa. Se o segundo comprador registrar primeiro, ele obtém a titularidade legal, mesmo tendo comprado depois.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu repetidas vezes sobre esse conflito. O entendimento consolidado segue a Lei nº 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos: a propriedade do imóvel só se transfere com o registro da escritura na matrícula. Quem registra primeiro adquire o direito real sobre o bem. Quem ficou sem o registro tem apenas um direito obrigacional contra o vendedor fraudulento.

O primeiro comprador sempre perde o imóvel nessa situação?

Nem sempre. A jurisprudência admite exceções quando se comprova a má-fé do segundo comprador. Se o TJSP reconheceu que o registro prevalece sobre contrato particular, também é verdade que tribunais anulam a segunda venda quando há evidências de conluio entre o vendedor e o novo adquirente.

O Código Civil, no artigo 1.245, estabelece que a transferência de propriedade ocorre pelo registro. No entanto, o artigo 167 prevê a anulação de negócios jurídicos celebrados mediante fraude. Se o segundo comprador sabia da venda anterior e agiu de forma intencional para prejudicar o primeiro, a Justiça pode declarar a nulidade do segundo negócio.

Quais providências o comprador enganado deve adotar imediatamente?

A primeira ação é registrar um boletim de ocorrência por estelionato contra o vendedor. Em paralelo, o comprador deve procurar um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar a viabilidade de anulação da segunda venda ou, quando isso não for possível, ajuizar ação de indenização por perdas e danos.

O STJ reconhece que o comprador prejudicado tem direito a ser ressarcido integralmente pelo vendedor fraudulento, incluindo o valor pago pelo imóvel, custos com documentação, gastos com eventual construção iniciada e danos morais pelo abalo sofrido.

• Registre boletim de ocorrência imediatamente, com cópia do contrato e dos comprovantes de pagamento.
• Solicite a certidão atualizada da matrícula do imóvel no Cartório de Registro para verificar quem consta como proprietário.
• Contrate advogado para avaliar ação de anulação do segundo registro ou ação indenizatória contra o vendedor.
• Reúna provas de posse, como fotos da construção, recibos de material e pagamento de IPTU.

Como evitar cair no golpe da venda duplicada de terreno?

A prevenção exige diligência antes de fechar o negócio. A certidão de matrícula atualizada é o primeiro documento a ser consultado. Ela revela quem é o proprietário registrado, se há ônus sobre o imóvel e se existe alguma ação judicial envolvendo o lote. Nunca compre um terreno apenas com base em contrato particular ou de gaveta.

1. Solicite a certidão de matrícula atualizada, emitida nos últimos 30 dias.
2. Verifique se o vendedor é o mesmo que consta como proprietário na matrícula.
3. Pesquise certidões negativas de ações cíveis e criminais em nome do vendedor.
4. Lavre a escritura pública em cartório de notas e registre imediatamente no Cartório de Registro de Imóveis.

Confiar na escritura sem registrar é suficiente para garantir a propriedade?

A escritura pública é a forma legal de formalizar a venda, mas ela sozinha não transfere a propriedade. O registro na matrícula do imóvel é o ato que torna o comprador efetivamente dono do terreno. Sem essa etapa, o lote continua legalmente vinculado ao vendedor, que pode negociá-lo novamente.

Se você está comprando um imóvel, não economize no registro. O custo do cartório é uma fração do valor do terreno e representa a única garantia real de que o bem é seu. Seu Antônio aprendeu isso da pior forma possível.