Família divide herança de R$ 400 mil em imóvel e terreno entre 4 irmãos, um deles se recusa a vender sua parte e trava a venda do bem inteiro por 3 anos, até que os outros descobrem que podem forçar a venda judicial mesmo sem o consentimento dele 

Dona Clarice faleceu em 2022 deixando uma casa avaliada em R$ 300 mil e um terreno de R$ 100 mil para os quatro filhos. O inventário foi concluído em 2023 e os quatro ficaram como coproprietários. Três deles queriam vender para dividir o dinheiro e seguir a vida. O quarto, Renato, se recusou. Morava na casa desde o falecimento da mãe e não pagava nenhuma compensação aos irmãos. A situação se arrastou por 3 anos, com desgaste familiar crescente, até que os três procuraram um advogado e descobriram a ação de extinção de condomínio.

O que é a ação de extinção de condomínio e como ela resolve o impasse?

A ação de extinção de condomínio é o instrumento jurídico que permite encerrar a copropriedade quando não há acordo entre os donos. O artigo 1.322 do Código Civil é direto: quando a coisa for indivisível e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado conforme a fração de cada um.

Na prática, isso significa que o juiz pode determinar a venda do imóvel mesmo que um dos herdeiros se oponha. A sentença funciona como se o juiz assinasse pela parte que se recusa. O valor da venda é dividido entre todos, proporcionalmente à cota de cada coproprietário.

O irmão que se recusa a vender pode ser obrigado a pagar aluguel aos outros?

Sim. O STJ consolidou entendimento de que o coproprietário que usa o imóvel com exclusividade deve pagar taxa de ocupação (equivalente a aluguel proporcional) aos demais. Dois pontos definem essa obrigação.

• Notificação obrigatória: o dever de pagar aluguel nasce a partir do momento em que os demais coproprietários formalizam a oposição, seja por notificação extrajudicial, seja por via judicial. Sem notificação, não há obrigação retroativa.
• Valor proporcional: se o aluguel de mercado da casa é R$ 2.000 e cada irmão tem 25%, o ocupante deve pagar R$ 500 mensais a cada um dos três irmãos que não moram no imóvel. O total sai do bolso de quem mora: R$ 1.500 por mês.

Essa cobrança pode ser feita na mesma ação de extinção de condomínio ou em processo separado. A combinação de aluguel retroativo e venda forçada costuma fazer o herdeiro resistente repensar a posição.

O leilão judicial pode vender o imóvel por menos que o valor de mercado?

Pode, e esse é o risco que todos os herdeiros precisam entender. Na primeira praça do leilão, o valor mínimo é o da avaliação pericial. Se não houver comprador, marca-se a segunda praça, na qual o Código de Processo Civil autoriza a arrematação por valor superior a 50% da avaliação. Uma casa avaliada em R$ 300 mil pode ser arrematada por R$ 150 mil em segunda praça.

Antes do leilão, os coproprietários têm direito de preferência: qualquer um pode se candidatar a comprar a fração dos demais pelo preço da avaliação. Se o herdeiro que se recusa a vender quiser ficar com o imóvel, basta pagar as cotas dos irmãos. Essa é a saída mais inteligente para quem quer manter o bem na família sem perder dinheiro no leilão.

Quanto tempo demora a ação de extinção de condomínio?

Em média, entre 12 e 24 meses em primeira instância. O processo inclui a avaliação pericial do imóvel, tentativa de conciliação entre as partes e, na ausência de acordo, a designação do leilão. Se o herdeiro resistente apresentar defesa robusta, o prazo pode se estender.

Se a herança da sua família está travada porque um dos herdeiros se recusa a vender, consulte a análise do Jusbrasil sobre ação de extinção de condomínio hereditário e converse com um advogado especializado em direito sucessório. O acordo é sempre melhor que o leilão, mas a lei existe para quem não consegue concordar na mesa de jantar.