Arrendatário cultiva a terra por 10 anos, o dono vende a fazenda sem avisar, e ele descobre que tinha direito de preferência na compra pelo Estatuto da Terra

Dez anos cultivando a mesma terra, pagando o arrendamento rural em dia e construindo uma vida a partir daquele solo. Quando o proprietário decidiu vender a fazenda, não houve aviso prévio, não houve oferta, não houve nada. O arrendatário soube da venda depois que ela já estava consumada. O que ele não sabia é que o Estatuto da Terra lhe garantia o direito de ser o primeiro a receber a proposta, nas mesmas condições oferecidas a qualquer outro comprador.

O que é o direito de preferência do arrendatário e onde está previsto?

O artigo 92 do Estatuto da Terra, Lei nº 4.504/1964, estabelece que o arrendatário tem preferência para adquirir o imóvel rural arrendado em caso de alienação, desde que iguale a oferta de terceiros. Esse direito é reforçado pelo Decreto nº 59.566/1966, que regulamenta o estatuto e detalha o procedimento que o proprietário deve seguir antes de concretizar qualquer negociação com terceiros.

A lógica por trás da norma é clara: quem trabalhou a terra por anos, investiu em sua produtividade e construiu um projeto de vida naquele espaço tem interesse legítimo em continuar nele. O direito de preferência é uma forma de equilibrar a relação entre proprietário e arrendatário, reconhecendo que o valor da terra não é apenas do dono, mas também de quem a fez produzir.

Como o proprietário deveria ter procedido antes de vender?

A legislação é precisa sobre o procedimento obrigatório. Antes de fechar qualquer negócio com terceiros, o proprietário deve notificar o arrendatário por escrito, informando o preço, as condições de pagamento, o prazo para manifestação e todos os detalhes relevantes da proposta recebida. O arrendatário tem então 30 dias para se manifestar sobre seu interesse em exercer a preferência nas mesmas condições.

Se o arrendatário não se manifestar dentro do prazo ou declinar expressamente, o proprietário fica livre para vender a quem quiser, nas mesmas condições informadas. O que ele não pode fazer é vender sem notificar, vender por preço menor do que o informado ao arrendatário ou negociar em condições mais favoráveis com o comprador sem oferecer o mesmo ao arrendatário primeiro.

O que acontece quando a venda é feita sem notificação prévia?

A venda realizada sem a notificação obrigatória ao arrendatário é passível de anulação judicial. O Estatuto da Terra prevê que, nesse caso, o arrendatário prejudicado pode depositar em juízo o preço pago pelo terceiro comprador e requerer que o imóvel seja transferido para seu nome, anulando a venda anterior. Esse direito precisa ser exercido dentro do prazo de seis meses a contar do registro da escritura no cartório de imóveis.

Trata-se de um prazo decadencial, o que significa que não se interrompe nem se suspende. Passados os seis meses do registro, o direito se extingue definitivamente, independentemente do que o arrendatário sabia ou não sobre a venda. Por isso, a agilidade ao descobrir a alienação é fundamental.

Quais são os requisitos para exercer esse direito?

Nem todo arrendatário se enquadra automaticamente na proteção do Estatuto da Terra. Alguns requisitos precisam estar presentes:

• Existência de contrato de arrendamento rural válido, escrito ou verbal com elementos que comprovem a relação
• Estar em dia com as obrigações contratuais no momento da venda, sem inadimplência relevante
• Não ter exercido o direito de preferência em alienação anterior do mesmo imóvel
• Capacidade de igualar as condições oferecidas ao terceiro comprador, incluindo preço e forma de pagamento
• Exercer o direito dentro do prazo de seis meses do registro da escritura

Como o arrendatário pode provar que cultivou a terra por tanto tempo?

A prova da relação de arrendamento rural pode ser feita por diferentes meios, mesmo quando não existe contrato escrito formalizado. Recibos de pagamento do arrendamento, notas fiscais de insumos agrícolas no endereço da fazenda, declarações de imposto de renda com a atividade rural no local, certidões do sindicato rural, testemunhos de vizinhos e funcionários e registros de entrega de produção são todos elementos que os tribunais aceitam como prova da relação de arrendamento consolidada ao longo do tempo.

O que fazer ao descobrir que a fazenda foi vendida sem aviso?

O tempo é o fator mais crítico nessa situação. Ao tomar conhecimento da venda, o arrendatário deve agir imediatamente em algumas frentes:

• Verificar a data do registro da escritura no cartório de imóveis para calcular o prazo restante
• Reunir toda a documentação que comprove a relação de arrendamento e o tempo de cultivo
• Consultar advogado especializado em direito agrário com urgência, dada a rigidez do prazo de seis meses
• Verificar se tem condições financeiras de depositar o valor pago pelo terceiro comprador
• Registrar formalmente a notificação ao proprietário sobre o conhecimento da venda irregular

Um direito que existe há décadas e poucos arrendatários conhecem

O Estatuto da Terra foi promulgado em 1964 e o direito de preferência do arrendatário está lá desde o início, mas continua sendo desconhecido pela maioria de quem vive e trabalha em terras arrendadas no Brasil. Essa ignorância não é neutra: ela beneficia proprietários que vendem sem cumprir a obrigação de notificação e prejudica arrendatários que perdem oportunidades legítimas de adquirir a terra que trabalham há anos.

Quem cultiva uma fazenda por uma década não é apenas inquilino de uma propriedade rural. É, na linguagem do próprio estatuto, um agente econômico com interesse legítimo sobre aquela terra e com direitos que a lei reconhece expressamente. Conhecer esses direitos antes que a venda aconteça é a única forma de exercê-los a tempo.