Morador fecha a varanda com vidro sem autorização da assembleia, é multado em R$ 5 mil e ainda notificado a desfazer toda a obra por alteração de fachada

Transformar uma varanda aberta em um espaço fechado com vidro parece uma reforma simples e inofensiva. Mas dentro de um condomínio, essa intervenção toca em uma das áreas mais protegidas pela legislação: a fachada do edifício. O morador que fez a obra sem aprovação da assembleia descobriu da forma mais cara possível que a decisão não era só dele.

Por que o fechamento de varanda é considerado alteração de fachada?

A fachada de um edifício é parte das áreas comuns do condomínio, independentemente de estar adjacente a uma unidade privativa. Ela pertence a todos os condôminos em conjunto e define a uniformidade visual do prédio como um todo. O fechamento de varanda com vidro, mesmo que feito por dentro da unidade do morador, altera a aparência externa do edifício de forma visível e permanente.

O Código Civil, no artigo 1.336, estabelece que é dever do condômino não realizar obras que modifiquem a fachada do edifício. A Lei nº 4.591/1964, que regula os condomínios, reforça que qualquer alteração nas partes comuns ou na aparência externa do prédio depende de autorização expressa da assembleia, com quórum qualificado. Não basta a boa intenção do morador nem o fato de a obra ter ficado esteticamente agradável.

A assembleia pode realmente obrigar a demolição de uma obra concluída?

Sim. A obrigação de desfazer a obra não é apenas uma ameaça. É um direito do condomínio expressamente previsto em lei e reconhecido pela jurisprudência dos tribunais brasileiros. Quando um condômino realiza obra que viola a convenção de condomínio ou a legislação aplicável, o síndico tem não apenas o direito, mas o dever de notificá-lo e, se necessário, acionar a Justiça para forçar a demolição às expensas do infrator.

O fato de a obra já estar concluída não cria nenhum direito adquirido para o morador. Ao contrário, cada dia que a irregularidade permanece pode gerar novas multas. Em casos onde o morador se recusa a desfazer voluntariamente, a ordem judicial de demolição é executada com prazo determinado, e o descumprimento pode resultar em penhora de bens para custear a desfazimento pela administração do condomínio.

Como é calculada a multa condominial por esse tipo de infração?

O valor da multa condominial por obras irregulares varia conforme o que estabelece a convenção de cada condomínio. A legislação federal, pelo artigo 1.336 do Código Civil, fixa o teto geral de 5 vezes o valor da taxa condominial para multas por descumprimento de deveres, mas a convenção pode estabelecer valores específicos para infrações graves como alteração de fachada. Em condomínios com taxas mensais elevadas, isso significa que a multa pode ser bastante expressiva.

• A convenção do condomínio pode prever multa específica para obras irregulares na fachada
• A multa pode ser aplicada uma única vez ou de forma recorrente enquanto a irregularidade persistir
• O valor é lançado na conta condominial do infrator como débito exigível judicialmente
• Multas condominiais não pagas podem gerar protesto em cartório e ação de cobrança com penhora de bens

Existe alguma forma de regularizar o fechamento já feito?

Em alguns casos, sim. Se a obra ainda não tiver gerado processo judicial e o morador agir rapidamente, é possível tentar a regularização retroativa por meio de aprovação em assembleia. Para isso, a convenção precisa admitir essa possibilidade e o quórum necessário para aprovação de alterações na fachada deve ser atingido, que em geral exige dois terços dos condôminos conforme o artigo 1.342 do Código Civil.

Esse caminho tem mais chance de sucesso quando o fechamento utiliza materiais semelhantes ao padrão já adotado por outros moradores ou ao próprio projeto arquitetônico do edifício. Varandas fechadas com vidro em um prédio onde isso já é comum têm mais facilidade de aprovação retroativa do que em edifícios onde nenhuma outra unidade tem esse tipo de modificação.

O que verificar antes de fechar uma varanda em condomínio?

Antes de contratar qualquer serviço ou comprar materiais, o caminho correto passa por algumas etapas que evitam completamente a situação do morador multado:

• Ler a convenção de condomínio para verificar se há regras específicas sobre fechamento de varanda
• Consultar o síndico sobre o procedimento para aprovação de obras na fachada
• Solicitar pauta em assembleia com antecedência mínima prevista na convenção
• Apresentar projeto com materiais, cores e especificações técnicas para análise dos condôminos
• Aguardar aprovação formal com ata assinada antes de iniciar qualquer serviço
• Verificar também as exigências da prefeitura local, que pode exigir alvará para esse tipo de obra

Uma obra simples que gerou consequências desproporcionais ao descuido

O caso do morador multado em R$ 5 mil com ordem de desfazer o fechamento de varanda não é exceção. Disputas envolvendo fachada estão entre as mais comuns nos tribunais brasileiros que tratam de direito condominial. O que parece uma decisão pessoal sobre o próprio apartamento esbarra em um conjunto de normas que protege o interesse coletivo de todos os moradores do prédio.

A autorização prévia da assembleia não é burocracia desnecessária. É o mecanismo que garante que uma decisão individual não imponha custos visuais, legais ou financeiros a quem não foi consultado. Quem pula essa etapa assume o risco integral das consequências, incluindo demolição, multa e honorários advocatícios, valores que costumam superar em muito o custo da própria obra que precisará ser desfeita.