Irmãos herdam o apartamento do pai e descobrem R$ 60 mil de condomínio atrasado: a dívida acompanha o imóvel e pode levá-lo a leilão antes mesmo do inventário

Herdar um apartamento com condomínio atrasado significa herdar também o problema. A dívida condominial acompanha o imóvel, e não a pessoa que deixou de pagar. Se ninguém agir, o condomínio pode cobrar na Justiça e pedir a penhora do bem enquanto o inventário ainda está parado.

A dívida de condomínio passa para os herdeiros do imóvel?

Passa junto com o imóvel. A taxa condominial é uma obrigação propter rem, expressão jurídica para dívida que nasce da própria coisa e segue quem for dono dela.

Isso não quer dizer que os filhos pagam com o próprio salário. O Código Civil determina que a herança responde pelas dívidas do falecido, e cada herdeiro só arca dentro do limite do que recebeu. Na prática, o que está em risco é o próprio apartamento.

Enquanto não há partilha, quem responde é o espólio, o conjunto de bens deixado pelo pai. Estas são as consequências mais comuns da dívida parada:

• Juros e multa: o valor cresce todo mês enquanto a situação não se resolve.
• Ação contra o espólio: o condomínio pode cobrar sem esperar o fim do inventário.
• Penhora do imóvel: o apartamento vira garantia da dívida.
• Leilão: sem acordo nem pagamento, o bem pode ser vendido em hasta pública.

Quem paga o condomínio enquanto o inventário não termina?

Paga o espólio, representado pelo inventariante. Na prática, os herdeiros costumam dividir as taxas mensais para evitar que a dívida cresça durante o processo.

Esse acerto pode ser registrado no próprio inventário, para que quem adiantou dinheiro seja compensado na partilha. Se um dos irmãos mora no apartamento, é razoável combinar que ele assuma as despesas do dia a dia enquanto isso.

O essencial é não deixar novas parcelas vencerem. Cada mês em aberto soma juros e multa à conta antiga e aproxima o imóvel de uma ação judicial.

Por que nem o único imóvel da família fica protegido?

Porque a lei abre uma exceção específica para dívidas do próprio imóvel. A Lei 8.009/1990, conhecida como Lei do Bem de Família, protege a moradia contra a maioria das cobranças, mas não contra impostos, taxas e contribuições devidas em função dela.

O Superior Tribunal de Justiça aplica essa exceção às taxas condominiais, como relata esta notícia do IBDFAM sobre julgamento no STJ. O entendimento se apoia justamente na natureza da dívida, ligada à unidade.

Vale uma ressalva importante. Cada processo tem suas particularidades, e prazos, valores e possibilidade de acordo variam conforme o caso e o tribunal. O caminho geral até o leilão, porém, costuma seguir estas etapas:

O que os herdeiros podem fazer para não perder o imóvel?

Podem agir antes da penhora, negociando com o condomínio ou organizando a venda do bem. Quanto mais cedo os herdeiros se mexem, menor fica a conta de juros e custas.

Um advogado de família e sucessões ajuda a escolher a saída mais barata. O roteiro costuma seguir esta ordem:

1. Pedir ao síndico ou à administradora o extrato completo da dívida.
2. Negociar parcelamento ou desconto de multa com o condomínio.
3. Usar outros recursos da herança para quitar o débito, se houver.
4. Vender o apartamento com autorização judicial e pagar a dívida com o valor.

Vale a pena abrir o inventário logo depois da perda?

Vale, porque o inventário parado não impede a cobrança do condomínio. Abrir o processo cedo permite nomear um inventariante, que representa o espólio e pode negociar em nome de todos. Se você está nessa situação com seus irmãos, marca uma conversa esta semana e pede o extrato da dívida.