Pai deixa a casa para três filhos, um deles mora no imóvel sozinho há 8 anos sem pagar nada e os irmãos descobrem que podem cobrar aluguel proporcional

Um imóvel deixado para vários filhos vira condomínio entre herdeiros no momento da morte. Quando um deles ocupa a casa inteira e os outros ficam de fora, a lei prevê uma compensação. O detalhe que decide o valor da conta não é o tempo de moradia, e sim a data em que a cobrança foi feita.

Os irmãos podem cobrar aluguel de quem mora lá?

Podem, e o fundamento está nas regras de condomínio. Enquanto não há partilha, os direitos dos herdeiros sobre o bem seguem essas regras, e o Código Civil permite o arbitramento de aluguel quando um condômino fica privado do uso.

Os dispositivos aplicados são os artigos 1.319, 1.326 e 2.020 do Código Civil, segundo análise publicada pelo IBDFAM, instituto dedicado ao direito de família. O texto do IBDFAM sobre uso exclusivo de imóvel da herança detalha o raciocínio.

O direito existe, mas vem com condições:

• Uso exclusivo: um herdeiro ocupa o imóvel inteiro e sozinho.
• Oposição formal: os demais precisam manifestar que não concordam.
• Proporção: o valor corresponde à fração de cada um na herança.
• Base de cálculo: o aluguel de mercado do imóvel serve de referência.

Desde quando esse aluguel passa a ser devido?

Desde a notificação, e esse é o ponto que mais frustra quem espera receber retroativo. O STJ firmou que a obrigação começa com a citação judicial, com a manifestação nos autos do inventário ou com notificação extrajudicial.

A lógica é de boa-fé. Enquanto nenhum herdeiro reclama, presume-se que a família tolerava aquela ocupação. No momento em que alguém formaliza a discordância, a tolerância termina e o aluguel começa a correr. As despesas de consumo e o imposto do imóvel também passam a pesar sobre quem mora, a contar da mesma data.

Os 8 anos anteriores entram na conta final?

Não entram como aluguel, e é importante dizer isso sem rodeio. O período anterior à notificação costuma ser tratado como uso tolerado pelos demais herdeiros.

Existe um caminho paralelo, porém. Valores que o ocupante recebeu com o imóvel, como aluguel de uma parte alugada a terceiros, seguem outra regra, porque o artigo 1.319 trata dos frutos que o condômino percebeu da coisa. Benfeitorias feitas por quem morou também podem ser discutidas na partilha, em ambos os sentidos.

Como os irmãos formalizam essa cobrança?

Deixando registro do pedido antes de qualquer processo. Uma conversa de família, por mais clara que tenha sido, não serve de marco inicial.

O caminho usual segue esta ordem:

1. Reunir a documentação do imóvel e da sucessão.
2. Pesquisar o valor de aluguel de mercado da região.
3. Enviar notificação extrajudicial, por cartório de títulos e documentos.
4. Registrar a oposição também nos autos do inventário, se ele estiver em curso.
5. Avaliar com advogado o pedido de arbitramento de aluguel.

Há situações em que a cobrança não se sustenta da mesma forma. Cônjuge ou companheiro sobrevivente pode ter direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência da família, e nesse caso a ocupação tem fundamento próprio. Um herdeiro que cuida do bem e arca sozinho com reforma e imposto também costuma trazer essas despesas para a discussão.

Vale resolver isso antes de virar processo?

Vale, e quase sempre sai mais barato. A notificação é o instrumento que abre a conversa com data certa, e muitas famílias fecham um acordo de aluguel ou de venda antes de a discussão chegar ao juiz. Se é o seu caso, procura um advogado e manda a notificação, porque cada mês sem ela é um mês que não entra na conta.