Casal compra fazenda de 30 hectares com cachoeira de 15 metros por R$ 1,2 milhão para abrir um hotel fazenda e descobre que os chalés planejados à beira do rio estariam dentro de uma faixa de 30 metros que a lei proíbe ocupar

Comprar uma fazenda com cachoeira para abrir um hotel fazenda é um sonho de muita gente no Rio e no interior. Só que a beira do rio tem regra própria. Pelo Código Florestal (Lei 12.651/2012), a faixa ao longo de um curso d’água natural é Área de Preservação Permanente e, em rios com menos de 10 metros de largura, mede 30 metros. Chalé ali dentro não pode.

O que o Código Florestal exige na faixa marginal do rio?

O Código Florestal trata como Área de Preservação Permanente as faixas marginais de qualquer curso d’água natural, perene ou intermitente. A medida é contada a partir da borda da calha do leito regular, o canal por onde a água corre durante o ano.

A largura cresce com o tamanho do rio. Pelo artigo 4º do Código Florestal, são 30 metros para cursos com menos de 10 metros de largura e 50 metros para os de 10 a 50 metros. Rios de 50 a 200 metros têm 100 metros de proteção, e os maiores chegam a 200 e até 500 metros.

Na prática, essa área não serve para obra. O artigo 7º do Código Florestal obriga o dono ou ocupante a manter a vegetação, e quem desmatar sem autorização precisa recompor a mata.

Por que a cachoeira não muda a regra dos 30 metros?

A cachoeira não muda a regra porque faz parte do rio: a lei não traz faixa específica para quedas d’água, e a proteção acompanha o curso acima e abaixo da queda.

Quem define o espaço proibido é a largura do leito, não a altura da cachoeira. Os 30 metros valem para rio com menos de 10 metros de largura. Se o leito for mais largo, a faixa marginal sobe para 50 metros ou mais, e sobra menos terreno para os chalés.

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O que um hotel fazenda pode fazer dentro da área protegida?

Um hotel fazenda pode usar a beira do rio para atividades de baixo impacto, mas não para erguer chalés novos. O artigo 8º do Código Florestal só admite intervenção em APP por utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental.

Na lista de baixo impacto, o artigo 3º do Código Florestal inclui trilhas para o ecoturismo. Já o artigo 9º do Código Florestal permite o acesso de pessoas às APPs para obter água e fazer atividades desse tipo, como o caminho até a cachoeira.

Há exceção para quem já ocupava a margem antes de 22 de julho de 2008. Nessas áreas rurais consolidadas, o artigo 61-A do Código Florestal autoriza seguir com o turismo rural, desde que parte da margem volte a ter mata.

A largura que precisa ser recomposta depende do tamanho do imóvel, medido em módulos fiscais. A tabela resume os parágrafos 1º a 4º do artigo 61-A.

O mesmo artigo permite manter residências e a estrutura de turismo rural que já existiam, se não estiverem em área de risco. Para chalé planejado hoje, porém, vale a faixa inteira de 30 metros ou mais.

Como evitar a surpresa antes de fechar a compra da fazenda?

Medir a faixa marginal antes de pagar é o caminho mais seguro. Pelo parágrafo 2º do artigo 7º, a obrigação de manter a mata na APP passa ao novo dono junto com o imóvel.

No estado do Rio, quem demarca a faixa marginal de proteção é o Inea, o Instituto Estadual do Ambiente, a pedido do interessado. Um engenheiro ou consultor ambiental pode ajudar a desenhar o hotel fazenda longe da margem e a cuidar do licenciamento.

A cachoeira continua sendo o grande atrativo, só que vista de uma distância segura. Se você sonha com um cantinho assim, faça as contas com a lei antes de assinar a escritura e siga com a gente.

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