Cartórios alertam: como proteger seu imóvel de penhora e dívidas ainda em vida

A maioria dos brasileiros dorme protegida por uma lei que nunca leu. O imóvel onde a família vive conta com uma blindagem automática contra a maior parte das dívidas, sem registro, sem escritura e sem gastar um centavo. Essa proteção do bem de família, porém, tem limites que muita gente só descobre no pior momento, quando o oficial de justiça bate à porta. Entender o que a lei cobre, e o que ela deixa de fora, separa a segurança real da falsa sensação de estar protegido.

O que a proteção automática cobre de verdade?

Ela cobre o imóvel residencial da família contra quase todo tipo de dívida. A Lei 8.009/1990 criou o bem de família legal: se o imóvel serve de moradia permanente, ele é impenhorável por dívidas civis, fiscais, trabalhistas ou previdenciárias, sem que o dono precise fazer nada. O STJ reforça que nem o alto valor do imóvel afasta essa impenhorabilidade, segundo o IBDFAM. A blindagem nasce da lei, e não de um documento no cartório.

Em quais casos o imóvel ainda pode ser penhorado?

A proteção é forte, mas não é absoluta. Segundo o TJDFT, o bem de família pode ser penhorado em seis situações específicas:

1. Financiamento usado para construir ou comprar o próprio imóvel.
2. Dívida de pensão alimentícia.
3. IPTU, taxas e cotas de condomínio do imóvel.
4. Hipoteca do próprio bem oferecida como garantia.
5. Imóvel comprado com produto de crime ou para reparação em ação penal.
6. Imóvel do fiador que assinou contrato de locação.

Quando registrar o imóvel em cartório compensa?

Compensa para quem tem mais de um imóvel. Pela lei, a proteção automática recai sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado formalmente. O bem de família voluntário, previsto nos artigos 1.711 a 1.722 do Código Civil, deixa o dono escolher qual imóvel blindar, dentro do limite de um terço do patrimônio líquido. A Súmula 364 do STJ garante esse direito também a solteiros, separados e viúvos. O quadro a seguir resume as duas modalidades.

O que o registro em cartório não resolve?

Nenhuma das duas modalidades apaga dívidas que já existiam. A proteção vale para o futuro, nunca como escudo retroativo, e alguns pontos merecem atenção antes da decisão:

• Dívidas anteriores à instituição continuam podendo alcançar o imóvel.
• Tributos e despesas de condomínio do próprio bem seguem cobráveis.
• Usar o registro para blindar dívida já contraída configura fraude a credores.
• O imóvel registrado torna-se inalienável, o que reduz a liberdade de vendê-lo.

Vale dar esse passo antes de qualquer dívida?

Sim, porque essa proteção só funciona plenamente quando é providenciada antes do endividamento. O caminho é direto: reunir a matrícula atualizada, lavrar a escritura pública no Cartório de Notas e registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis onde fica o bem. Se você tem mais de um imóvel ou um patrimônio a preservar, procure um advogado de sua confiança antes de agir e trate a segurança da sua casa como prioridade, não como algo para resolver depois.