Mulher compra apartamento na planta por R$ 295 mil, espera 13 meses além do prazo e construtora oferece apenas R$ 3 mil, mas Justiça manda pagar aluguel retroativo

Uma mulher que compra um apartamento na planta por R$ 295 mil e precisa esperar 13 meses além do prazo de entrega pode enfrentar prejuízos muito superiores ao valor inicialmente investido. Em uma situação ilustrativa, a construtora oferece apenas R$ 3 mil para compensar a demora, mas a compradora questiona se a quantia corresponde aos seus direitos. A legislação brasileira e os entendimentos do Superior Tribunal de Justiça permitem discutir indenizações relacionadas à impossibilidade de utilizar o imóvel durante o atraso.

Por que uma oferta de R$ 3 mil pode ser insuficiente após 13 meses de atraso?

Quando uma incorporadora descumpre o prazo de entrega de um apartamento, o comprador pode continuar pagando aluguel em outro endereço, precisar adiar a mudança ou perder a possibilidade de obter renda com a locação do imóvel adquirido. Esses efeitos ajudam a explicar por que uma compensação única de R$ 3 mil pode não corresponder ao prejuízo decorrente de mais de um ano de espera.

No exemplo de um apartamento adquirido por R$ 295 mil, a análise precisa considerar o contrato, a data em que a entrega deveria acontecer e o período efetivo de atraso. A indenização pode levar em conta o valor locatício de um imóvel semelhante, conforme a legislação aplicável e as circunstâncias do negócio. A simples apresentação de uma proposta pela construtora não significa que o comprador seja obrigado a aceitá-la.

Quando a Justiça pode determinar o pagamento de aluguel retroativo?

O aluguel retroativo é uma forma de descrever a indenização calculada com base no período em que o comprador ficou impedido de utilizar o apartamento por responsabilidade da incorporadora. Em determinados contratos, essa reparação corresponde aos chamados lucros cessantes, relacionados à perda da possibilidade de usar ou obter renda com o imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça reconhece, em situações de atraso na entrega de unidade construída, a possibilidade de indenização baseada no valor de locação de imóvel semelhante. O pagamento pode abranger o período de mora até a disponibilização efetiva da posse ao adquirente. Entretanto, a aplicação depende da legislação vigente na contratação, das cláusulas existentes e das particularidades do caso.

Quanto a compradora poderia receber pelos 13 meses de espera?

O cálculo não depende exclusivamente do preço total do apartamento. Em determinados casos, o valor locatício de mercado serve como referência, enquanto contratos submetidos à Lei nº 13.786/2018 possuem regras específicas. Para compreender uma possível indenização, é necessário observar diferentes elementos. Confira abaixo:

• Valor de aluguel de apartamentos semelhantes na mesma região;
• Quantidade de meses de atraso juridicamente considerada;
• Existência de cláusula de tolerância expressamente prevista no contrato;
• Valores efetivamente pagos à incorporadora durante a contratação;
• Previsão de multa contratual pelo descumprimento das obrigações;
• Legislação aplicável à data em que o negócio foi celebrado.

O artigo 43-A, parágrafo 2º, da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, prevê, nas condições estabelecidas, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, proporcional aos dias e corrigido monetariamente, quando o comprador mantém o contrato e recebe a unidade. Esse percentual não deve ser confundido com 1% do preço total do apartamento.

A construtora pode atrasar a entrega por até 180 dias sem pagar indenização?

A legislação admite uma cláusula de tolerância de até 180 dias corridos, desde que esteja expressamente prevista no contrato de maneira clara e destacada, conforme o artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964. Durante esse período, observadas as condições legais, a incorporadora pode entregar o imóvel sem sofrer automaticamente as consequências previstas para o atraso.

Entretanto, o prazo de tolerância não autoriza adiamentos indefinidos. Quando a demora supera o limite contratualmente permitido, o comprador pode discutir as medidas cabíveis. Também é necessário verificar se os 13 meses de espera foram contados após o encerramento da tolerância ou a partir da data inicialmente anunciada pela construtora.

Quais documentos ajudam o comprador a exigir seus direitos?

Antes de contestar uma proposta de compensação, é importante reunir informações que demonstrem o prazo contratado e a efetiva disponibilização do imóvel. Esses registros permitem avaliar o período de atraso e os valores discutidos. Entre os documentos mais relevantes estão:

Os Temas 970 e 971 do STJ também são relevantes para a análise das penalidades contratuais. Eles tratam, entre outros pontos, da utilização de multas como parâmetro indenizatório e dos limites para acumular cláusula penal moratória com lucros cessantes.

O que fazer quando a construtora oferece uma compensação considerada baixa?

O primeiro passo é verificar as condições do contrato e solicitar uma explicação formal sobre o cálculo apresentado. O comprador pode procurar orientação jurídica para avaliar se a proposta atende à legislação e aos prejuízos envolvidos. Dependendo da situação, também pode existir a possibilidade de discutir a resolução do contrato e a restituição de valores pagos, conforme as regras aplicáveis.

No exemplo do apartamento de R$ 295 mil com 13 meses de atraso, a oferta de R$ 3 mil não encerra automaticamente a discussão sobre a indenização. A Justiça pode determinar uma reparação superior quando os requisitos legais estiverem presentes, mas o valor depende da análise do caso concreto. Conhecer o contrato, preservar os documentos e compreender os critérios de cálculo são medidas importantes antes de aceitar qualquer acordo.