Stay period não impede despejo? Veja o entendimento atual

O debate sobre a continuidade de ações de despejo contra empresas em recuperação judicial tem ganhado destaque no cenário jurídico brasileiro. Segundo o Conjur, em casos recentes, tribunais têm sido chamados a definir se o locador de imóvel comercial deve ou não se submeter aos efeitos da recuperação, especialmente durante o chamado stay period, período em que as cobranças e execuções costumam ser suspensas, o que envolve diretamente a proteção do direito de propriedade, o equilíbrio contratual e a própria finalidade da recuperação judicial.

O que é ação de despejo na recuperação judicial

A ação de despejo na recuperação judicial ocorre quando o proprietário de um imóvel comercial ou industrial busca, judicialmente, a retomada do bem locado enquanto a empresa locatária está em processo de soerguimento. Em regra, ações e execuções contra a recuperanda ficam suspensas por 180 dias, mas esse mecanismo não alcança todos os tipos de demanda.

Na legislação em vigor, o crédito do proprietário de imóvel alugado possui tratamento diferenciado, pois o bem não integra o patrimônio da empresa em recuperação. Assim, a ação de despejo, quando não envolve diretamente medidas de constrição sobre ativos financeiros da empresa (como penhora ou bloqueio de contas), tende a ser analisada de forma autônoma, sem submissão à vara especializada em recuperação.

A ação de despejo deve ser suspensa durante a recuperação judicial

Nesse contexto, a questão central é se a ação de despejo na recuperação judicial deve ficar suspensa durante o stay period. Em decisões recentes, tribunais estaduais e o Superior Tribunal de Justiça têm apontado que o proprietário do imóvel, em regra, não se submete aos efeitos da recuperação, permitindo que a retomada do bem prossiga normalmente.

Esse entendimento baseia-se em dois pontos principais: o imóvel pertence a terceiro e não à empresa em crise, e a Lei de Recuperação não inclui expressamente o despejo por falta de pagamento entre as demandas a serem suspensas. Em alguns casos pontuais, admite-se maior cautela quando os aluguéis em atraso são anteriores ao pedido de recuperação, especialmente se houver discussão sobre a essencialidade do imóvel.

Como os tribunais tratam a essencialidade do imóvel

Outro ponto sensível na discussão sobre despejo de empresa em recuperação judicial é o argumento de que o imóvel seria “essencial” para a continuidade das atividades. Empresas em crise frequentemente alegam que a perda do ponto comercial inviabilizaria o plano de recuperação, pedindo ao juízo recuperacional que impeça o prosseguimento do despejo.

A jurisprudência recente, porém, tem sido restritiva na aceitação dessa tese quando o bem pertence a terceiro e não integra o patrimônio da recuperanda. Em especial quando os débitos de aluguel se acumulam após o início da recuperação, os tribunais afirmam que a essencialidade não afasta, por si só, o direito de propriedade do locador, exigindo demonstração concreta da viabilidade econômica ligada ao ponto.

Quais critérios são usados para analisar a essencialidade do imóvel

Na prática, os tribunais avaliam alguns critérios objetivos para decidir se a alegada essencialidade do imóvel pode influenciar o prosseguimento da ação de despejo na recuperação judicial. Esses fatores buscam equilibrar a preservação da atividade empresarial com a proteção ao direito de propriedade do locador.

Quais cuidados locadores e empresas em recuperação devem adotar

Diante do cenário atual, proprietários e empresas em processo de recuperação precisam observar alguns cuidados práticos para reduzir conflitos em torno do despejo e da locação comercial. A compreensão do tratamento diferenciado dado ao crédito do locador orienta decisões estratégicas e negociações preventivas.

1. Revisar o contrato de locação: cláusulas sobre inadimplência, prazos de tolerância e hipóteses de rescisão devem estar claras e atualizadas.
2. Registrar formalmente a inadimplência: notificações, e-mails e comunicações escritas podem ser relevantes em eventual ação de despejo.
3. Negociar antes da judicialização: acordos de redução temporária de aluguel, prorrogação de prazos ou revisão de valores podem evitar medidas mais drásticas.
4. Empresas em recuperação devem priorizar despesas correntes: o pagamento em dia dos aluguéis posteriores ao pedido de recuperação costuma ser um ponto observado pelos juízes ao analisar a boa-fé da recuperanda.
5. Avaliar a viabilidade do ponto comercial: caso o local seja de fato estratégico, a empresa precisa demonstrar, com dados concretos, como a manutenção do imóvel contribui para o cumprimento do plano.

Com essas diretrizes, a discussão sobre a ação de despejo na recuperação judicial tende a ser conduzida de maneira mais previsível, alinhada ao que vem sendo consolidado pelos tribunais, preservando a empresa viável sem afastar a proteção legal ao direito de propriedade de quem cede o imóvel para o exercício da atividade econômica.