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Inquilino paga R$ 3.500 de aluguel por 5 anos, descobre que o imóvel foi a leilão por dívida do dono e novo proprietário dá 30 dias para despejo
Foram R$ 210 mil em aluguéis ao longo de cinco anos.
Márcia pagou R$ 3.500 de aluguel em dia por cinco anos, certa de que o contrato a protegia. Um dia, bateu à porta o arrematante do apartamento, comprado num leilão por dívida do antigo dono. Ele deu 30 dias para a saída. Faltava ao contrato dela a cláusula de vigência no aluguel averbada na matrícula. A história é fictícia, mas a armadilha pega muito inquilino desprevenido.
Como Márcia morou tranquila por cinco anos?
Márcia alugou o apartamento com contrato assinado, fiador e tudo em ordem. Pagou o aluguel religiosamente por cinco anos, cuidou do imóvel como se fosse dela e criou raízes no bairro. Fez tudo o que se espera de uma boa inquilina, sem nunca atrasar um mês.
O que ela não sabia é que o dono do apartamento acumulava dívidas por fora. A regra que decidiu o destino dela está na Lei do Inquilinato.
O que aconteceu quando o arrematante bateu à porta?
Voltando ao contrato de Márcia, a tranquilidade acabou no dia em que um desconhecido se apresentou como novo dono. O apartamento tinha ido a leilão por dívida do antigo proprietário.
O arrematante, novo titular do imóvel, informou que não daria continuidade à locação e concedeu 30 dias para a desocupação. Márcia argumentou que tinha contrato vigente, mas ouviu que aquele papel não o obrigava. A diferença estava num detalhe de registro que ninguém tinha explicado a ela.
Mas afinal, o que a lei diz sobre contrato de aluguel em imóvel vendido?
E se o contrato estava em vigor, a pergunta é por que não valeu contra o novo dono. A resposta está no art. 8º da Lei do Inquilinato, que trata do que acontece quando o imóvel alugado é vendido ou arrematado.
Pela regra, o novo proprietário pode encerrar a locação, salvo se o contrato tiver prazo determinado e uma cláusula de vigência, a promessa de respeitar a locação em caso de venda, averbada na matrícula do imóvel no cartório. Sem esse registro, o contrato vale entre inquilino e antigo dono, mas não obriga quem comprou.
Quais condições protegeriam o contrato de Márcia?
No caso de Márcia, o que faltou não foi o contrato, mas o registro certo. Três requisitos precisam andar juntos para o inquilino ficar protegido numa venda.
As condições exigidas pela lei são estas:
A regra existe para desamparar o inquilino que paga em dia?
Diante desse susto, fica a dúvida: por que a lei não protege quem sempre pagou certo? A exigência de registro vem da Lei de Registros Públicos, e não existe para castigar o inquilino.
Ela existe porque quem compra um imóvel precisa saber, consultando a matrícula, o que pesa sobre aquele bem. Sem registro público, seria impossível confiar no que está escrito na certidão. A regra protege a segurança das compras, e o preço disso é exigir que o inquilino registre sua proteção.
O que muda quando comparamos o caso de Márcia com o caminho seguro?
A diferença entre perder a casa em 30 dias e seguir protegida não está no valor do aluguel nem na pontualidade dela, mas numa averbação simples feita no cartório ao assinar o contrato. Faltou um registro, não faltou cuidado com os pagamentos.
A comparação entre o que Márcia fez e o que a lei pede fica clara na tabela:
| Etapa | O que Márcia fez | O que a lei pede |
|---|---|---|
| Prazo do contrato Duração acertada | Renovou a locação sem prazo determinado fixo | Prazo certo |
| Cláusula de vigência Proteção na venda | Não incluiu a cláusula no contrato | Cláusula ausente |
| Registro no cartório Averbação na matrícula | Deixou o contrato só na gaveta de casa | Averbar na matrícula |
O que se aprende com a história de Márcia?
Márcia foi uma inquilina exemplar, e pagar em dia por cinco anos nunca foi o problema. O que faltou não teve a ver com conduta, mas com informação: ninguém lhe contou que um contrato só resiste à venda do imóvel quando está devidamente registrado na matrícula.
Quem realmente quer alugar um imóvel com segurança precisa seguir esse roteiro: exigir contrato por prazo determinado com cláusula de vigência expressa, levar o contrato ao cartório de registro de imóveis para averbar essa cláusula na matrícula, consultar a certidão atualizada do imóvel antes de assinar para checar dívidas ou penhoras e, diante de uma notificação de desocupação após leilão, procurar um advogado de direito imobiliário para conferir prazos e negociar uma saída menos abrupta.
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