Vizinho estende a churrasqueira e a puxada do telhado por cima do muro para aproveitar melhor o quintal, mas a construção que avança sobre o “espaço aéreo” do terreno ao lado vira caso de direito de vizinhança na Justiça

Seu Ademir morava tranquilo em Campinas até o vizinho resolver ampliar a área de lazer. A churrasqueira nova, de alvenaria, foi encostada no muro divisório. O problema é que o telhado de cobertura avançou 1,2 metro para além do limite do terreno, projetando-se sobre o quintal de Ademir. A calha despejava água de chuva direto no canteiro de hortaliças. A fumaça entrava pelas janelas. E a sombra do puxadinho cobriu a área onde a família costumava estender roupa. Quando tentou conversar, ouviu que “é só um telhado, não tira espaço de ninguém”. Na Justiça, a história foi diferente.

O proprietário pode construir o que quiser no próprio terreno?

O artigo 1.299 do Código Civil garante ao proprietário a liberdade de erguer construções no seu terreno, mas impõe duas limitações claras: o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Essa ressalva existe porque a propriedade não é um direito absoluto. Ela deve ser exercida sem prejudicar quem mora ao lado.

Quando a construção ultrapassa os limites do terreno, mesmo que apenas no espaço aéreo, configura-se invasão. O TJ-SP já decidiu que a propriedade e a posse abrangem o solo, o espaço acima dele e o subsolo, em altura e profundidade úteis ao exercício do direito. Projetar telhado, beiral ou estrutura sobre o terreno vizinho sem consentimento é esbulho possessório.

Existe regra específica sobre churrasqueira na parede divisória?

O artigo 1.308 do Código Civil proíbe a construção de fornos e fornalhas encostados à parede divisória. A doutrina reconhece que churrasqueiras domésticas de porte moderado são permitidas, por se enquadrarem na exceção do parágrafo único do mesmo artigo, que libera fogões de cozinha e instalações comuns. Mas existe um limite claro.

Duas situações distintas ajudam a entender onde termina o permitido e começa a infração.

• Churrasqueira pequena, encostada no muro e com chaminé que sobe verticalmente dentro do terreno do construtor: é permitida, desde que não cause infiltração ou danos à parede divisória.
• Churrasqueira com cobertura que avança sobre o terreno vizinho, despejando água, fumaça ou projetando sombra indesejada: configura violação ao direito de vizinhança e pode ser contestada judicialmente.

O que a lei diz sobre telhado que despeja água no terreno vizinho?

O artigo 1.300 do Código Civil veda que o proprietário construa de modo a despejar águas diretamente sobre o prédio vizinho. A proibição inclui goteiras, calhas mal direcionadas e qualquer escoamento provocado pela obra. Essa regra descende de um princípio antigo do direito romano e permanece firme na legislação brasileira.

O morador prejudicado tem prazo para exigir a demolição?

Sim. O artigo 1.302 do Código Civil estabelece que o proprietário pode exigir, no prazo de ano e dia após a conclusão da obra, que se desfaça a construção irregular sobre o seu prédio. Esse prazo é chamado de decadencial e funciona como uma janela de oportunidade. Se o vizinho prejudicado não agir dentro desse período, pode perder o direito de pedir a demolição.

Porém, mesmo após esse prazo, o morador ainda pode pleitear indenização por danos materiais e morais causados pela invasão do espaço aéreo, pela fumaça e pelo despejo de água. A jurisprudência reconhece que a tolerância prolongada não equivale a concordância com a situação.

Como resolver o problema antes de ir à Justiça?

A melhor estratégia é documentar a invasão com fotos, vídeos e medições. Uma notificação extrajudicial elaborada por advogado costuma resolver a questão de forma rápida, porque demonstra que o vizinho está disposto a ir até o fim. Se o diálogo falhar, a ação de nunciação de obra nova ou a demolitória são os caminhos judiciais mais comuns para esse tipo de conflito entre vizinhos.

Se o telhado do vizinho está avançando sobre o seu terreno, não espere o prazo de ano e dia acabar. Converse primeiro, registre a tentativa de acordo e, se não funcionar, procure a Justiça. Às vezes o “puxadinho” que parece inofensivo esconde uma violação séria ao seu direito de propriedade, e quanto mais tempo passa, mais difícil fica reverter.