Morador fecha a própria vaga de garagem com portão para evitar furtos, gasta R$ 15 mil na obra, mas descobre que a área era comum e a assembleia do condomínio manda derrubar tudo

Ricardo morava num prédio em Salvador onde os furtos na garagem viraram rotina. Espelhos arrancados, som automotivo roubado e, na última vez, um arranhão profundo que custou R$ 2 mil de funilaria. Cansado de registrar boletins de ocorrência, decidiu fechar a vaga de garagem com um portão de aço, duas paredes de alvenaria e iluminação própria. Contratou pedreiro, eletricista e serralheiro. Gastou R$ 15 mil na obra, feita num fim de semana prolongado. Na segunda-feira seguinte, o síndico bateu na porta do apartamento com uma notificação: a vaga ficava em área comum do condomínio e a construção precisava ser demolida.

A vaga de garagem é propriedade exclusiva do morador?

Depende do que consta na matrícula do imóvel e na convenção do condomínio. O STJ já definiu que a vaga de garagem pode se enquadrar em três categorias, conforme o REsp 1.152.148/SE julgado pela Quarta Turma. Cada categoria gera direitos diferentes para o condômino.

• Unidade autônoma: possui matrícula independente no Registro de Imóveis. É de uso exclusivo do titular e pode, em tese, ser modificada com mais liberdade.
• Direito acessório: está vinculada ao apartamento e aparece na mesma matrícula. O uso é particular, mas o espaço físico pode pertencer ao condomínio.
• Área comum: a garagem inteira pertence a todos os condôminos, e cada morador tem apenas o direito de uso de uma posição demarcada, sem propriedade sobre ela.

O condômino pode fazer obra na vaga sem autorização?

Não. O artigo 1.336 do Código Civil lista os deveres do condômino e proíbe alterações que modifiquem a fachada ou que interfiram em áreas comuns sem aprovação prévia. Mesmo quando a vaga é classificada como acessória do apartamento, fechar o espaço com portão e paredes altera a configuração original da garagem e pode afetar a circulação dos demais veículos.

A Segunda Câmara Cível do TJ-BA já analisou caso idêntico e foi categórica: o fechamento da vaga de garagem sem aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia configura violação à convenção do condomínio. A decisão determinou a demolição da obra e o retorno ao estado original.

O morador pode ser ressarcido pelos R$ 15 mil gastos na obra?

Na maioria dos casos, não. Quem realiza construção sem autorização em área comum assume o risco de perder o investimento. A lei não protege quem age sem consultar a convenção do condomínio nem a assembleia. Se a obra for determinada a ser demolida, o custo da demolição também pode recair sobre o condômino infrator.

A única exceção seria se o morador conseguisse provar que o condomínio contribuiu para a situação, por exemplo, se o síndico autorizou informalmente a obra ou se outros condôminos fizeram modificações semelhantes sem punição. Nesses casos, seria possível alegar tratamento desigual, mas a jurisprudência tende a manter a obrigação de demolir.

Como resolver a insegurança na garagem sem violar a convenção?

O caminho correto é levar a questão à assembleia. O morador pode propor a instalação de câmeras, cancelas, portões coletivos ou iluminação reforçada como obras úteis, que exigem maioria simples para aprovação. Se a maioria concordar com o fechamento individual das vagas, a obra se torna regular e protegida pela decisão coletiva.

Se você está pensando em fazer qualquer modificação na garagem do seu prédio, leia a convenção do condomínio antes de contratar o pedreiro. Converse com o síndico, apresente sua proposta na próxima assembleia e registre a aprovação em ata. Gastar R$ 15 mil numa obra irregular dói no bolso, mas gastar mais R$ 5 mil para demolir o que você acabou de construir dói ainda mais.