Casal separa e ex-marido se recusa a sair do imóvel financiado no nome dos dois, parcelas atrasam, banco ameaça retomar e ex-esposa descobre que não pode vender sem a assinatura dele

Patrícia, analista financeira de 36 anos, separou-se do marido Rodrigo, técnico em refrigeração de 39, após oito anos de união estável. O apartamento que compraram juntos em São José dos Campos, com financiamento no nome dos dois, virou uma armadilha. Rodrigo ficou no imóvel, parou de pagar as parcelas, e quando Patrícia tentou vender para quitar a dívida com o banco, descobriu que a alienação fiduciária torna a venda juridicamente impossível sem a assinatura do coproprietário. Com três parcelas em atraso e o banco ameaçando retomar o bem, Patrícia descobriu que a lei resolve essa situação de forma diferente do que a maioria imagina.

Por que a venda é impossível sem a assinatura do ex em imóvel financiado?

Na alienação fiduciária, regulada pela Lei nº 9.514/1997, o banco é o verdadeiro proprietário do imóvel até a quitação total. O comprador detém apenas os direitos aquisitivos. Qualquer venda exige anuência do banco e assinatura de todos os coproprietários. Rodrigo sabia disso: enquanto não assinasse, o apartamento não saía do lugar.

A responsabilidade perante o banco é solidária. O acordo verbal de separação não tem qualquer efeito jurídico sobre o contrato de financiamento. Se Rodrigo não pagava as parcelas, o banco cobrava de Patrícia o valor integral da dívida. A inadimplência gerava risco real de consolidação da propriedade pelo credor, o que significaria perder o bem e continuar devendo as custas do processo de execução extrajudicial.

Qual é o caminho legal quando o coproprietário se recusa a vender?

O instrumento adequado é a Ação de Extinção de Condomínio cumulada com alienação judicial, prevista nos artigos 1.320 e seguintes do Código Civil. O STJ, no REsp 1.852.807, consolidou que o condômino tem direito potestativo de extinguir o condomínio mesmo em imóvel financiado. O que se aliena são os direitos aquisitivos, não o imóvel físico, pois este pertence ao banco. Pedir a alienação do imóvel em vez dos direitos é erro técnico frequente.

A ação pode ser cumulada com pedido de arbitramento de aluguel proporcional. A jurisprudência é consolidada: quem ocupa o imóvel com exclusividade deve indenizar o coproprietário ausente em valor equivalente a sua fração ideal do aluguel de mercado do bem. Essa cobrança começa a ser devida a partir da citação do ocupante no processo, não da data da separação.

Como funciona o arbitramento de aluguel e por que foi decisivo no caso?

O arbitramento de aluguel transforma a ocupação gratuita de Rodrigo em custo real e imediato. Ao receber a citação informando que passaria a dever aluguel mensal, o cálculo mudou. Morar de graça deixou de ser vantagem quando o acúmulo de valores devidos somou-se à ameaça do banco. Os efeitos práticos incluem:

• Valor mensal: calculado sobre a fração ideal do coproprietário ausente no aluguel de mercado do imóvel
• Termo inicial: conta a partir da citação na ação, não da data da separação
• Acúmulo retroativo: cada mês que passa sem saída, a dívida do ocupante com o coproprietário cresce
• Pressão negocial: a soma do aluguel devido com o risco do banco torna o acordo muito mais atrativo para o ocupante do que a resistência

Esses efeitos combinados tornam o arbitramento de aluguel o instrumento mais eficaz para destravar impasses de copropriedade após separação.

O que verificar antes de separar quando há imóvel financiado em nome dos dois?

O acordo verbal não tem valor frente ao contrato bancário. A primeira medida ao se separar com imóvel financiado em nome de dois é formalizar em escritura ou acordo judicial homologado quem paga o financiamento, quem reside e por quanto tempo. As verificações essenciais são:

• Responsabilidade pelas parcelas: definir quem paga e incluir cláusula de regresso se um assumir a dívida do outro
• Prazo de desocupação: estabelecer data-limite para a saída voluntária do ocupante, com multa contratual por descumprimento
• Autorização prévia de venda: ambos assinarem, já na separação, procuração específica para a venda futura do imóvel, evitando bloqueio posterior
• Comunicação ao banco: informar a instituição financeira sobre a separação para que qualquer comunicação chegue a ambos os titulares, não apenas ao que ainda reside no imóvel

Imóvel financiado exige atenção redobrada na separação porque o banco ignora acordos verbais. Cada detalhe não formalizado vira potencial litígio.

Há saída quando a situação já está travada como a de Patrícia?

A Ação de Extinção de Condomínio cumulada com arbitramento de aluguel é o caminho consolidado. O ponto crítico é não esperar: cada parcela paga sozinha por Patrícia gerava direito de regresso, mas o banco não esperava o processo terminar. Acionar o Judiciário antes de atingir o limite de parcelas em atraso preserva o bem enquanto o processo tramita.

O desfecho de Patrícia levou mais de um ano, com a dívida quitada e o nome limpo. O custo real foi o tempo, o desgaste e as parcelas pagas sozinha que ela pode cobrar de Rodrigo em ação de regresso. Quem tem imóvel financiado em conjunto precisa entender que o banco não conhece acordo verbal. O papel é o que vale.