Casal ocupa imóvel em área regularizada pela prefeitura, paga IPTU por 10 anos e quando solicita a escritura, descobre que o lote pertence a espólio não inventariado e o cartório se recusa a registrar

Helena, técnica de enfermagem de 42 anos, e o marido, Carlos, comerciante de 45, construíram o sobrado em um lote de 300 metros quadrados em Juiz de Fora, em área regularizada pelo programa habitacional da prefeitura. Pagaram IPTU por dez anos e, convictos de que estavam legalizados, protocolaram o pedido de escritura definitiva. A resposta do cartório foi taxativa: a matrícula pertencia a um espólio não inventariado, cujo proprietário havia morrido trinta anos antes. Sem inventário e partilha, o registro estava bloqueado. A lição é uma das mais importantes do direito imobiliário: IPTU não é escritura e prefeitura não é cartório.

Por que o IPTU no nome de Helena não prova que ela é dona do imóvel?

O IPTU é um tributo cujo fato gerador é a posse ou a propriedade do imóvel, conforme o artigo 32 do Código Tributário Nacional. O município pode cobrar de quem ocupa o imóvel, independentemente de quem consta no registro cartorário. Por isso, o cadastro municipal aceita contratos particulares e cessões de direitos para fins fiscais, sem nenhum efeito sobre quem juridicamente é o dono.

A propriedade imóvel só se adquire com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Enquanto não registrado, o alienante continua dono. Helena pagou IPTU por dez anos, mas os recibos fiscais não substituem uma matrícula em seu nome.

O que é o princípio da continuidade registral e por que bloqueou a escritura?

O princípio da continuidade registral, previsto na Lei nº 6.015/1973, estabelece que o cartório não pode registrar nenhuma transmissão sem que o transmitente figure como dono na matrícula anterior. Se o imóvel está em nome de pessoa falecida, o inventário precisa transferir a propriedade ao espólio ou aos herdeiros antes de qualquer nova averbação.

No caso de Helena, o proprietário original morreu há trinta anos sem inventário. Os herdeiros nunca regularizaram no cartório. A prefeitura criou um cadastro fiscal que não tocou na matrícula. Resultado: duas realidades paralelas. Na prefeitura, Helena é contribuinte. No cartório, o dono ainda é um morto de trinta anos.

A regularização municipal pela Reurb resolve o problema do cartório?

Parcialmente. A Reurb, criada pela Lei nº 13.465/2017, permite que o município conceda títulos de legitimação de posse e propriedade. Quando o processo é completo, o título municipal vai ao cartório para registro. No caso de Helena, a prefeitura emitiu apenas o título fiscal, sem percorrer as etapas que cancelam a matrícula-mãe e criam matrículas individuais. Os caminhos disponíveis eram:

• Inventário do espólio: localizar e reunir todos os herdeiros do proprietário falecido, abrir inventário judicial ou extrajudicial e formalizar a partilha; viável se os herdeiros forem localizáveis e cooperativos
• Reurb completa com cancelamento da matrícula-mãe: exige que o município avance o processo até a etapa de registro cartorário, o que muitas prefeituras não concluem por falta de estrutura técnica
• Usucapião especial urbana: ação judicial que, se procedente, gera sentença que serve como título para abertura de matrícula nova, dispensando o inventário do espólio

A terceira via foi a escolhida por Helena e Carlos, pois dispensava localizar herdeiros de trinta anos e não dependia do avanço burocrático da prefeitura.

Como a usucapião resolveu o caso e quais eram os requisitos?

A usucapião especial urbana exige posse de pelo menos cinco anos, área de até 250 metros quadrados, uso para moradia e que o possuidor não seja dono de outro imóvel. Helena e Carlos preenchiam todos os requisitos: dez anos de posse, lote dividido em área regularizada e nenhum outro imóvel. A ação citou o espólio por edital e mandado sem reabrir o inventário de trinta anos. Com planta topográfica, IPTU, testemunhos e manifestação favorável do Ministério Público, o juiz julgou procedente. A sentença abriu matrícula nova em nome do casal sem precisar resolver o espólio.

O sobrado que era posse passou a ser propriedade registrada, com matrícula própria e todas as consequências: segurança patrimonial, possibilidade de venda com escritura e uso como garantia em financiamentos.

O que quem está na mesma situação deve fazer antes de esperar dez anos?

Uma certidão de matrícula custa entre R$ 30 e R$ 80 e revela o dono registrado. Essa consulta teria antecipado o problema antes de dez anos de economias no sobrado. As ações preventivas são simples:

• Certidão de matrícula no CRI antes de comprar ou construir: revela o dono registrado e qualquer bloqueio
• Verificar se o vendedor tem poderes para transmitir: inventário concluído ou escritura em nome dele
• Nunca confiar apenas no cadastro da prefeitura como prova de propriedade

A usucapião extrajudicial, feita em cartório com assistência de advogado, pode ser mais rápida do que a via judicial quando vizinhos cooperam. A posse existe. A lei tem instrumentos para transformá-la em propriedade. O que não pode é esperar.