Casal compra apartamento na planta por R$ 420 mil com entrega prometida em 24 meses, a obra atrasa quase 2 anos, e eles descobrem que a lei só tolera 180 dias de tolerância

Um casal fechou a compra de um apartamento na planta por R$ 420 mil com entrega prometida em 24 meses. A obra atrasou quase dois anos além do prazo contratual, e só então eles souberam que a lei protege o comprador depois de 180 dias de espera além do combinado. A situação é mais comum do que parece: cerca de 35% dos imóveis vendidos na planta no Brasil sofrem atraso na entrega, e boa parte dos compradores desconhece os direitos que o ordenamento jurídico coloca à sua disposição.

O que são os 180 dias de tolerância e de onde vem esse prazo?

O artigo 43-A da Lei 4.591 de 1964, com redação dada pela Lei 13.786 de 2018, autoriza as incorporadoras a incluir nos contratos uma cláusula de tolerância de até 180 dias corridos além da data original de entrega. Esse período existe para cobrir imprevistos operacionais da obra, como condições climáticas adversas, escassez de materiais ou pendências burocráticas. O ponto que muitos compradores não percebem ao assinar o contrato é que esse prazo é o limite máximo permitido por lei. Qualquer cláusula que preveja tolerância superior a 180 dias é considerada abusiva e pode ser declarada nula.

Vale observar que a cláusula de tolerância precisa estar escrita de forma expressa e clara no contrato. Se não estiver, qualquer atraso além da data original já configura descumprimento contratual e abre caminho imediato para o comprador exigir seus direitos.

O que acontece quando a construtora passa dos 180 dias?

Ultrapassado o prazo de tolerância sem a entrega efetiva das chaves, o regime jurídico muda por completo. O Código de Defesa do Consumidor e a legislação imobiliária garantem ao comprador dois caminhos principais:

• Manter o contrato e exigir indenização por lucros cessantes, calculada entre 0,5% e 1% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, a partir do fim da tolerância até a entrega real
• Rescindir o contrato e receber de volta todos os valores pagos, incluindo corretagem e multa contratual, corrigidos monetariamente pelo índice previsto no próprio contrato

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que o prejuízo do comprador é presumido nesses casos, ou seja, não precisa ser provado individualmente. A indenização é devida tanto para quem comprou o imóvel para morar quanto para quem pretendia investir e locar.

Quem paga os juros de obra durante o período de atraso?

Esse é um dos pontos que mais geram cobranças indevidas no mercado imobiliário. A Taxa de Evolução de Obra, cobrada pela instituição financeira durante a fase de construção, é de responsabilidade exclusiva da construtora após o vencimento do prazo contratual mais os 180 dias de tolerância. O STJ firmou entendimento de que cobrar essa taxa do comprador depois do prazo limite é ilegal. Quem identificar esse tipo de cobrança tem direito a exigir a suspensão imediata e a devolução dos valores pagos indevidamente durante o período de mora.

Quais provas o comprador deve reunir antes de acionar a construtora?

Antes de qualquer medida judicial ou extrajudicial, é fundamental organizar a documentação que comprova o descumprimento contratual. Os itens mais importantes são:

• Contrato de compra e venda com a data de entrega prevista e a cláusula de tolerância, se houver
• Comprovantes de todos os pagamentos realizados até a data do pedido
• Comunicações trocadas com a construtora sobre o atraso, especialmente e-mails e notificações escritas
• Laudos ou vistorias que atestem o estado da obra após o vencimento do prazo
• Recibos de aluguel pagos durante o período de espera, caso o comprador tenha precisado continuar alugando imóvel

Existe prazo para o comprador entrar com ação judicial?

Sim. O prazo prescricional para pleitear indenização por atraso na entrega de imóvel é de dez anos, contados a partir do término do prazo para conclusão da obra, incluídos os 180 dias de tolerância. Na prática, isso significa que o comprador não precisa agir às pressas, mas esperar demais pode dificultar a produção de provas e a recuperação de documentos relevantes. Acionar um advogado especializado em direito imobiliário logo após o vencimento do prazo de tolerância é o caminho mais eficiente para preservar todos os direitos disponíveis.

O atraso de dois anos muda a situação do casal que investiu R$ 420 mil

No caso do casal que comprou o apartamento na planta por R$ 420 mil, um atraso de quase dois anos além dos 180 dias legais representa um período expressivo de indenização acumulada. Calculando pelo piso de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, o montante devolvido a título de lucros cessantes pode ultrapassar dezenas de milhares de reais, fora a correção monetária de todo o valor pago. Se optarem pela rescisão, recebem de volta o total investido corrigido, sem nenhuma penalidade sobre eles.

O que o caso mostra, acima de tudo, é que conhecer o contrato antes de assinar e entender os limites legais da tolerância muda completamente a posição do comprador diante de uma construtora que não cumpre o prazo. Quem sabe o que a lei garante não espera dois anos calado: notifica, documenta e aciona os mecanismos legais disponíveis muito antes de chegar a esse ponto.