Morador atrasa o condomínio e administração impede sua família de entrar na piscina e nas demais áreas de lazer

Foram alguns boletos condominiais em atraso, uma negociação em andamento com a administração e, sem aviso, a esposa e os filhos barrados na piscina. O caso é fictício, mas se apoia em decisão real da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça que analisou uma dívida de R$ 290 mil. A discussão redefiniu o que a lei permite fazer com o condômino inadimplente no uso das áreas comuns.

Como uma dívida em negociação virou constrangimento no salão de festas?

Roberto, contador do próprio prédio, passou por um período de aperto financeiro e acumulou seis cotas condominiais em atraso. Procurou a administradora, apresentou proposta de parcelamento, começou a pagar as parcelas em dia e o retroativo em duas vezes. Combinou tudo por e-mail, com o síndico ciente.

Na primeira tarde ensolarada depois do acordo, a esposa desceu com os dois filhos para a piscina. O funcionário da recepção foi orientado a informar que, enquanto houvesse débito em aberto, a família não teria acesso à área de lazer, à academia nem ao salão de festas. A negociação seguia no papel, mas o portão eletrônico já dizia outra coisa.

O que aconteceu quando o caso subiu ao Superior Tribunal de Justiça?

E se a decisão do condomínio parecia um recurso legítimo de pressão, o Judiciário abriu o Código Civil antes de responder. A situação real que inspira essa história chegou ao STJ, com um regulamento interno que barrava moradora inadimplente das áreas comuns e uma dívida acumulada de R$ 290 mil.

No REsp 1.699.022, a Quarta Turma decidiu, por unanimidade, que o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para forçar o pagamento. O relator, ministro Luis Felipe Salomão, foi direto: as regras internas não podem ultrapassar os limites da lei, e o Código Civil já traz meios específicos e rígidos para a cobrança da dívida.

Mas afinal, o que o Código Civil diz sobre o uso das áreas comuns pelo condômino em atraso?

A resposta está no Código Civil. O artigo 1.335, inciso II, garante ao condômino o direito de usar as partes comuns conforme a destinação delas, desde que não impeça o uso pelos demais. O artigo 1.336 fixa os deveres, incluindo o de pagar a cota, e o artigo 1.337 permite majorar a multa em casos de comportamento antissocial reiterado.

Em linguagem do dia a dia, a lei separou duas coisas que a assembleia costuma misturar. O direito de usar a piscina, a academia e o salão nasce da propriedade da unidade, não do pagamento em dia da mensalidade. A cobrança da dívida existe em outro balcão, com juros, correção, multa de até 2% e, quando necessário, ação judicial de cobrança e penhora do próprio imóvel para satisfazer o débito.

Quais sanções o condomínio efetivamente pode aplicar contra quem está em atraso?

Voltando ao caso de Roberto, a decisão do STJ não deixou o condomínio desarmado. Deixou claro apenas onde estão as ferramentas legítimas, aquelas que respeitam a dignidade do morador e da família dele e ainda garantem à administração o dinheiro para pagar zelador, água e luz do prédio.

As sanções que o Código Civil autoriza são estas:

As regras do condomínio existem para punir a família inteira do morador em atraso?

O ponto de partida do direito condominial no Brasil é o respeito à dignidade da pessoa humana, fundamento previsto no artigo 1º, inciso III, da Constituição Federal. A convenção do prédio é uma norma privada, mas não pode passar por cima de garantias que a Constituição colocou em outro patamar.

O sistema legal existe para que a inadimplência seja tratada como problema de cobrança, e não como pretexto para humilhar quem já está em dificuldade. Se qualquer regulamento pudesse criar sanções fora da lei, o portão eletrônico do prédio viraria instrumento de constrangimento contra a esposa, contra os filhos e contra visitas que sequer sabem da dívida.

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O que muda quando comparamos a atitude do condomínio de Roberto com o que a lei permite?

A diferença entre uma cobrança legítima e uma sanção proibida não está no valor da dívida, no tempo de atraso ou na paciência da administração, mas no critério objetivo que o Código Civil fixou para separar o direito de propriedade da obrigação de pagar a cota.

A comparação entre o caminho seguido pelo condomínio e o que a lei permite fica clara na tabela:

O que se aprende com a história de Roberto e do portão fechado na piscina?

A preocupação do condomínio em manter o caixa saudável era legítima, e o incômodo com meses de mensalidade atrasada, compreensível. O que a decisão do STJ mostrou é que, no Brasil, cobrar dívida e restringir direitos de propriedade são dois assuntos que a lei fez questão de separar, e que a família de quem deve não pode ser transformada em instrumento de pressão contra o titular da unidade.

Quem realmente quer resolver inadimplência ou proteger o direito de uso das áreas comuns precisa seguir esse roteiro: se for morador em atraso, procurar advogado de direito imobiliário ou defensoria pública ao primeiro sinal de restrição informal, formalizar por escrito qualquer proposta de acordo e guardar comprovantes de todos os pagamentos; se for síndico, revisar a convenção junto de um profissional para eliminar cláusulas que criem sanções fora da lei, aplicar corretamente juros e multa, cobrar em juízo pelo rito executivo e usar a possibilidade de penhora do imóvel devedor como caminho definitivo. É o percurso que preserva o caixa do prédio e a boa convivência entre os vizinhos.