Fiador de contrato assinado em 2018 descobre que continua responsável por dívida de R$ 27 mil três anos depois de o contrato ter “acabado”

Assinar como fiador em um contrato de aluguel costuma parecer um favor pontual, limitado ao período combinado no papel. Um fiador que assinou um contrato em 2018 descobriu, três anos depois de considerar a locação encerrada, que ainda respondia por uma dívida de R$ 27 mil deixada pelo inquilino. A explicação está em um detalhe da Lei do Inquilinato pouco conhecido fora do meio jurídico.

Por que a garantia do fiador pode continuar valendo mesmo depois do prazo combinado?

A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, prevê que a garantia da fiança se estende até a efetiva entrega das chaves do imóvel, mesmo que o contrato original tenha sido prorrogado por prazo indeterminado depois do término da vigência inicial. Na prática, isso significa que o simples fim do prazo escrito no papel não encerra automaticamente a responsabilidade do fiador.

Quando o inquilino continua no imóvel após o prazo original, sem assinar um novo contrato, a locação se transforma em prazo indeterminado por força de lei. Se o fiador não tomar nenhuma providência formal nesse momento, sua garantia segue valendo normalmente durante toda essa prorrogação silenciosa.

Existe alguma forma do fiador se livrar dessa responsabilidade?

Existe, e o mecanismo se chama exoneração de fiança, previsto no artigo 835 do Código Civil. O fiador pode notificar formalmente o credor solicitando sua saída da garantia, mas essa exoneração só produz efeito 60 dias após a notificação, período em que ele ainda responde normalmente pelas obrigações do contrato.

Antes de assinar como fiador de qualquer contrato, vale entender os passos que ajudam a evitar surpresas desse tipo anos depois da assinatura original.

• Acompanhe se o contrato foi renovado ou virou prazo indeterminado após o vencimento;
• Solicite formalmente a exoneração de fiança assim que quiser encerrar a garantia;
• Guarde o comprovante de notificação enviado ao proprietário ou imobiliária;
• Confirme a entrega efetiva das chaves antes de considerar a garantia encerrada.

O que fazer se você descobrir uma dívida antiga como essa hoje?

O primeiro passo é reunir toda a documentação do contrato original e verificar se houve renovação formal ou prorrogação automática após o prazo inicial. Um advogado especializado em direito imobiliário consegue avaliar se a cobrança é legítima e orientar sobre a melhor forma de contestar ou negociar o valor.

Você já assinou como fiador de algum contrato de aluguel?

Se sim, vale a pena checar hoje mesmo se aquele contrato realmente foi encerrado formalmente. Um simples telefonema para a imobiliária pode evitar uma surpresa e tanto no futuro. Solicite a exoneração de fiança assim que a locação terminar de verdade.