Família compra apartamento na planta com entrega prevista para março, o prazo estoura em 11 meses e ela descobre o que a lei garante depois dos 180 dias de tolerância

Comprar um apartamento na planta costuma ser a forma mais acessível de chegar ao imóvel próprio, mas o atraso na entrega é um risco real. Quando a obra prometida para março escorrega 11 meses, a família descobre que os 180 dias de tolerância previstos em contrato têm limite, e que a partir daí a construtora passa a dever indenização ou a devolução do dinheiro.

O que é o prazo de tolerância de 180 dias?

A cláusula de tolerância é comum nos contratos de compra de imóvel na planta. Ela permite que a incorporadora atrase a entrega das chaves por até 180 dias corridos sem pagar multa, para absorver imprevistos como chuvas, falta de material ou demora na liberação de licenças.

Desde a Lei 13.786, de 2018, conhecida como Lei do Distrato, essa tolerância tem previsão expressa na Lei de Incorporações. Mas há duas condições: ela precisa estar escrita de forma clara no contrato e não pode passar de seis meses. Sem a cláusula, o atraso conta desde a data prometida.

Quando o atraso passa de seis meses

Em uma entrega prevista para março que só acontece em fevereiro do ano seguinte, os seis primeiros meses ficam cobertos pelo prazo de tolerância. Os outros cinco já configuram atraso na entrega por responsabilidade da incorporadora, e é nesse período que entram os direitos garantidos pelo artigo 43-A da Lei 4.591, de 1964, incluído pela Lei do Distrato.

Os direitos do comprador pela Lei do Distrato

Passados os 180 dias, a lei dá ao comprador duas saídas, e a escolha é dele. As opções não podem ser somadas:

• desistir da compra e receber de volta tudo o que pagou, com correção monetária e a multa prevista no contrato, em até 60 dias após a rescisão;
• manter o negócio e receber indenização de 1% do valor já pago por mês de atraso, calculada dia a dia e corrigida pelo índice do contrato.

Na prática, quem pagou R$ 150 mil até a data limite teria direito a cerca de R$ 1.500 por mês de atraso além da tolerância. Em cinco meses, a indenização chegaria a aproximadamente R$ 7.500, antes da correção monetária.

A construtora pode cobrar juros de obra durante o atraso?

Depois do prazo final, a resposta é não. Em 2019, o Superior Tribunal de Justiça fixou entendimentos que reforçam a posição de quem comprou na planta, no Tema 996, voltado a contratos do Minha Casa, Minha Vida, e em outros precedentes sobre atraso de obra:

• é ilegal cobrar juros de obra, ou taxa de evolução de obra, depois do prazo de entrega, incluída a tolerância;
• no período de atraso, a correção do saldo devedor pelo INCC deve ser trocada pelo IPCA, salvo se este for mais caro para o consumidor;
• os lucros cessantes, como o aluguel que a família continuou pagando, são presumidos durante a demora;
• a multa por atraso não se soma aos lucros cessantes quando já foi pensada para cobrir esse prejuízo.

Dano moral e outros prejuízos da demora

O simples atraso não gera indenização por dano moral automaticamente, segundo o STJ. É preciso demonstrar uma situação que vá além do aborrecimento, como a de uma família que vendeu o imóvel anterior contando com a data prometida e precisou morar de favor. Gastos extras com aluguel, mudança e guarda-móveis devem ser documentados com recibos, porque ajudam a comprovar o prejuízo.

Como agir diante do atraso na entrega

O primeiro passo é reunir contrato, comprovantes de pagamento e todas as comunicações da construtora sobre novos prazos. Uma notificação por escrito, pedindo a indenização ou a rescisão com base no artigo 43-A, costuma abrir a negociação, e o Procon pode intermediar um acordo antes de qualquer processo.

Se não houver solução, o caminho é o Juizado Especial Cível, para causas de até 40 salários mínimos, ou uma ação com apoio de advogado ou da Defensoria Pública. Quanto antes a família documentar os meses de atraso e os gastos extras, maior a chance de recuperar o que perdeu enquanto esperava pelas chaves.