Filha de 28 anos herda um apartamento de R$ 380 mil do pai, se muda no mês seguinte e recebe uma notificação do condomínio exigindo sua saída, porque a convenção só permite idosos acima de 60 anos e a regra vale também para herdeiros

Uma mulher de 28 anos herda do pai um apartamento de R$ 380 mil, se muda no mês seguinte e recebe uma notificação: a convenção só permite moradores com 60 anos ou mais, e a regra valeria também para herdeiros. A situação ainda é rara, mas expõe uma dúvida que tende a crescer com a expansão dos condomínios para idosos: até onde uma regra interna pode limitar o uso de um imóvel herdado?

O herdeiro passa a ser dono imediatamente?

Sim. Pelo princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do Código Civil, a herança é transmitida aos herdeiros no momento da morte, mesmo antes do fim do inventário. Com a partilha e o registro no cartório, a filha passa a constar oficialmente como proprietária do apartamento.

Junto com o imóvel, porém, vêm as obrigações ligadas a ele. O artigo 1.333 do Código Civil determina que a convenção condominial obriga não só os proprietários originais, mas também quem recebe a unidade depois, por compra, doação ou herança. A pergunta, então, deixa de ser se a regra alcança a herdeira e passa a ser se a regra é válida.

O que a lei diz sobre condomínio para idosos

A legislação federal não cria um tipo específico de condomínio residencial exclusivo para pessoas com 60 anos ou mais. O Estatuto da Pessoa Idosa garante prioridade em programas habitacionais públicos, mas não trata de restrições etárias em condomínios privados. Na prática, boa parte dos empreendimentos voltados a esse público funciona como residencial com serviços, em que o morador aluga a unidade ou contrata um pacote de cuidados, e a exigência de idade fica no contrato, não na propriedade.

Por que a regra de idade pode ser contestada

Sem lei específica nem jurisprudência consolidada nos tribunais superiores, a validade da restrição tende a ser discutida caso a caso. Advogados de direito imobiliário costumam apontar argumentos que favorecem a herdeira:

• o artigo 1.335 do Código Civil garante ao condômino o direito de usar, fruir e dispor livremente da própria unidade;
• regras da convenção precisam ser razoáveis e não podem esvaziar o direito de propriedade, entendimento já aplicado pelo STJ ao derrubar proibições genéricas de animais de estimação;
• a Constituição proíbe discriminação por idade, e a proteção a idosos não autoriza automaticamente barrar outras faixas etárias em imóveis privados;
• se a restrição não estava na convenção registrada desde a origem e foi aprovada depois, a contestação ganha força.

Do outro lado, o condomínio pode sustentar que o empreendimento foi concebido e vendido com essa finalidade, com estrutura adaptada e serviços voltados ao público idoso, e que o artigo 1.336 obriga os condôminos a respeitar a destinação da edificação.

O condomínio pode multar a herdeira?

Pode tentar. O Código Civil permite multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial para quem descumpre deveres previstos na convenção, e de até dez vezes em casos de comportamento antissocial reiterado. A multa, porém, só se sustenta se a regra que a fundamenta for válida. Quando a herdeira contesta a restrição na Justiça, é comum pedir que as cobranças fiquem suspensas até a decisão.

As saídas possíveis para quem herdou

Enquanto a questão não se resolve, a herdeira tem alternativas que preservam o valor do patrimônio recebido:

• conferir no cartório de registro de imóveis a convenção original e a data em que a regra de idade foi incluída;
• negociar com os vizinhos, já que a alteração da convenção pode ser aprovada por dois terços dos condôminos;
• alugar a unidade para alguém com 60 anos ou mais, mantendo a renda do imóvel;
• vender o apartamento, sabendo que o público comprador menor pode pesar no preço;
• discutir a validade da restrição na Justiça antes de deixar o imóvel.

Um tema novo que pede cautela de quem compra e de quem herda

Com o envelhecimento da população, empreendimentos voltados a idosos tendem a se multiplicar, e conflitos como esse devem ficar mais frequentes. Quem compra uma unidade nesses condomínios precisa considerar que a regra de idade pode afetar também os filhos, e isso merece entrar no planejamento sucessório da família.

Para quem já herdou, a orientação é não sair do imóvel nem assinar acordos antes de ler a convenção registrada e ouvir um advogado. A resposta depende de detalhes como a origem da regra, o tipo de empreendimento e o que foi prometido na venda, e é nesses detalhes que se decide se a filha pode ou não morar no apartamento do pai.