Inquilina mora há 6 anos no mesmo apartamento, o dono decide vender e ela descobre que tem direito de preferência na compra pelo mesmo valor oferecido a terceiros

Morar seis anos no mesmo apartamento e descobrir que o proprietário quer vender pode parecer uma ameaça ao lar construído ao longo do tempo. Mas a Lei do Inquilinato reserva ao inquilino um direito importante nessa situação: a preferência de compra pelo mesmo preço e nas mesmas condições oferecidas a qualquer outro comprador. Poucos locatários conhecem esse direito antes de precisar dele.

O que é o direito de preferência e onde ele está previsto?

O direito de preferência está garantido pelo artigo 27 da Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Ele determina que, antes de vender o imóvel alugado a um terceiro, o proprietário é obrigado a oferecer a compra ao inquilino nas mesmas condições: mesmo preço, mesma forma de pagamento e mesmo prazo. A lei não dá ao locador a opção de escolher se quer ou não comunicar o inquilino. Essa notificação é obrigatória.

Como o proprietário deve comunicar o inquilino sobre a venda?

A notificação precisa ser feita de forma inequívoca e por escrito, informando o preço, as condições de pagamento e o prazo para que o inquilino se manifeste. A lei estabelece um prazo de 30 dias para que o locatário decida se vai ou não exercer o direito de preferência. Se não houver resposta dentro desse período, o proprietário fica livre para negociar com terceiros nas mesmas condições informadas.

• A notificação deve ser entregue por escrito, com todos os detalhes da proposta
• O inquilino tem 30 dias para aceitar ou recusar a oferta
• Silêncio dentro do prazo equivale a recusa tácita
• O proprietário não pode vender por preço menor a terceiros sem oferecer o novo valor ao inquilino

O que acontece se o dono vender o imóvel sem avisar o inquilino?

Se o locador vender o imóvel a um terceiro sem notificar o inquilino previamente, o locatário prejudicado tem o direito de entrar com ação judicial para anular a venda e exercer a preferência, desde que o imóvel ainda esteja registrado em nome do comprador e a ação seja proposta em até 6 meses após o registro da escritura em cartório. Alternativamente, pode exigir indenização pelos prejuízos causados pela omissão do proprietário.

Na prática, o inquilino que não foi notificado e se encontra nessa situação deve agir com rapidez. O prazo de 6 meses corre a partir do registro no cartório de imóveis, não da data em que o locatário tomou conhecimento da venda.

O tempo de moradia influencia a força desse direito?

A duração do contrato não amplia nem reduz o direito de preferência em si, mas inquilinos com contratos mais longos tendem a ter mais documentação consolidada, o que facilita a comprovação da relação locatícia em caso de disputa judicial. O que realmente importa para o exercício do direito é a existência de contrato vigente no momento da venda e a ausência de notificação formal pelo proprietário.

O inquilino é obrigado a comprar o imóvel se for notificado?

Não. A notificação abre uma oportunidade, não uma obrigação. O inquilino pode recusar a compra e continuar morando no imóvel até o fim do contrato, respeitadas as regras da Lei do Inquilinato para retomada pelo novo proprietário. Em caso de venda legítima a terceiros, após a notificação e o não exercício da preferência, o novo dono precisa respeitar o contrato de locação vigente e, se quiser retomar o imóvel para uso próprio, seguir os prazos legais para rescisão.

• Recusar a preferência não implica saída imediata do imóvel
• O contrato de locação continua válido após a venda
• O novo proprietário deve notificar o inquilino com 90 dias de antecedência para retomada por uso próprio
• Despejo sem seguir os trâmites legais pode ser contestado na Justiça

Conhecer esse direito muda a posição do inquilino na negociação

A inquilina que mora há seis anos no mesmo apartamento não está em posição de fragilidade quando o proprietário decide vender. Pelo contrário, a Lei do Inquilinato coloca o locatário em vantagem inicial: ele tem o direito legal de ser o primeiro a receber a oferta e pode negociar em condições de igualdade com qualquer comprador externo.

Esse direito raramente é exercido por desconhecimento. Inquilinos que não sabem da existência da preferência aceitam a saída como inevitável, quando poderiam estar sentados à mesa de negociação. Guardar o contrato de locação, acompanhar as movimentações do imóvel no cartório e buscar orientação jurídica ao primeiro sinal de intenção de venda são atitudes que preservam o que a lei já garante.