Inquilino se recusa a deixar a cobertura depois do fim do contrato e o dono descobre quanto tempo pode levar uma ação de despejo

Quando o contrato de locação de uma cobertura termina e o inquilino não entrega as chaves, o proprietário precisa recorrer à ação de despejo. É o instrumento previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) para a retomada do imóvel. O tempo de espera depende do contrato, da defesa do morador e do ritmo da Justiça, mas a lei fixa prazos que ajudam a fazer as contas.

O que a Lei do Inquilinato diz quando o contrato termina?

Pela Lei do Inquilinato, o contrato residencial escrito com prazo de 30 meses ou mais acaba no dia combinado, sem necessidade de aviso. É o que estabelece o artigo 46 da Lei do Inquilinato. Em tese, o morador da cobertura já deveria sair na data final.

O problema aparece quando o inquilino fica mais de 30 dias sem oposição do dono. Nesse caso, a locação passa a valer por prazo indeterminado, com as mesmas cláusulas. Para encerrar, o proprietário precisa notificar o morador e conceder 30 dias para a desocupação do imóvel.

Contratos com menos de 30 meses seguem outra regra. Pelo artigo 47 da Lei do Inquilinato, a locação se prorroga sozinha, e a retomada só vale em casos listados, como uso próprio, obra aprovada ou contrato ininterrupto por mais de cinco anos.

Quanto tempo pode durar uma ação de despejo na Justiça?

Não existe prazo fechado: a ação de despejo tem etapas com prazos definidos em lei, mas o total varia conforme a defesa do inquilino e a fila do fórum. Pelo artigo 58 da Lei do Inquilinato, o processo não para nas férias forenses e corre, em regra, no foro onde fica o imóvel.

A tabela abaixo reúne os principais marcos previstos na lei. O intervalo entre uma etapa e outra depende de cada vara e de cada caso.

Na prática, a regra dos quatro meses funciona como freio à demora: quanto mais o processo se arrasta, menor o prazo para sair depois da sentença. Os prazos de saída estão no artigo 63 da Lei do Inquilinato.

Recurso do inquilino também não trava tudo, porque as apelações têm efeito apenas devolutivo. Para cumprir a ordem antes do julgamento final, o dono presta caução de 6 a 12 meses de aluguel, como prevê o artigo 64 da Lei do Inquilinato.

Disputa por desocupação que se arrasta não acontece só no aluguel. A Tupi mostrou um caso parecido com imóvel comprado em leilão.

O dono da cobertura pode pedir liminar de desocupação?

Na locação residencial que apenas venceu, a liminar em geral não é o caminho. O artigo 59 da Lei do Inquilinato permite a saída em 15 dias, sem ouvir o morador antes, mediante caução de três meses de aluguel.

Essa liminar vale só em hipóteses específicas. Entre elas estão o descumprimento de acordo de saída assinado com duas testemunhas e a falta de pagamento em contrato sem garantia. O fim do prazo só dá direito à liminar na locação não residencial, com ação proposta em até 30 dias.

Se o inquilino da cobertura também parou de pagar e o contrato não tem fiador, caução ou seguro-fiança, a liminar volta a ser possível. Mesmo assim, o morador pode evitar a desocupação do imóvel depositando em juízo todo o valor devido dentro dos 15 dias.

Como o proprietário pode agir para retomar o imóvel?

O primeiro passo é não deixar o tempo correr: a oposição à permanência precisa existir antes de completar 30 dias do fim do contrato de locação. Uma notificação por escrito, com comprovante de entrega, ajuda a provar essa oposição e evita a prorrogação automática.

Com a ação de despejo na Justiça, guarde contrato, recibos e mensagens, e conte com um advogado ou com a orientação jurídica disponível na sua cidade. Se você vive essa situação com uma cobertura ou outro imóvel, busque essa ajuda antes de qualquer passo e conte para a gente como ficou.

Conflitos dentro de casa e na vizinhança também acabam na Justiça. Esta outra história mostra até onde vai o direito de cada proprietário.