Irmão mora sozinho há 20 anos na casa dos pais falecidos e, quando os outros herdeiros pedem a venda, descobre que pode ter que pagar aluguel pela parte deles

Morar sozinho por duas décadas na casa dos pais falecidos não faz do imóvel propriedade de um filho só. Enquanto a herança não é dividida, a casa pertence a todos os herdeiros. Quando os irmãos pedem a venda, quem ocupa o lugar pode ter de pagar aluguel pela parte deles. A situação é comum em famílias do Rio e da Baixada que deixam o inventário parado por anos, e a Justiça já tem regras claras sobre esse acerto de contas.

O irmão que mora na casa da herança deve aluguel aos outros?

Pode dever, sim, quando os demais herdeiros deixam de aceitar o uso exclusivo. Com a morte dos pais, forma-se entre os filhos um condomínio sobre os bens deixados. Cada um passa a ser dono de uma fração ideal da casa inteira. O artigo 1.314 do Código Civil permite que cada condômino use o bem conforme sua destinação, desde que respeite os direitos dos outros donos.

Quem tira proveito sozinho do bem comum precisa prestar contas aos parentes. O artigo 1.319 do Código Civil diz que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa. Em 2025, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aplicou essa lógica. Para o tribunal, o herdeiro que ocupa o imóvel sozinho deve indenizar os demais pelo aluguel da quota deles, valor compensado na partilha de bens.

A partir de quando os herdeiros podem cobrar o aluguel?

A cobrança vale, em regra, a partir do momento em que os irmãos deixam claro que não aceitam mais o uso gratuito. Os anos em que a família tolerou a moradia sem reclamar costumam ser tratados como um empréstimo gratuito, o chamado comodato. No REsp 1.953.347, julgado pelo STJ, o tribunal entendeu que, encerrado o comodato por notificação judicial ou extrajudicial, o condômino afastado recebe aluguel proporcional à sua parte.

Sem notificação válida, a cobrança pode começar com a citação na ação de arbitramento de aluguéis. Na prática, o peso maior recai sobre o período posterior ao pedido formal, e não sobre as duas décadas de moradia. Outro detalhe pesa no bolso: segundo a decisão de 2025, quem já paga essa indenização não arca sozinho com o IPTU, para evitar cobrança dupla pelo mesmo uso.

Mexer na casa antes da divisão também gera acerto de contas entre irmãos. Um caso julgado pela Justiça paulista mostra como isso funciona na prática.

Morar 20 anos na casa garante usucapião ao herdeiro?

Não garante, embora a possibilidade exista em casos excepcionais. O artigo 1.238 do Código Civil prevê a usucapião extraordinária para quem possui um imóvel como seu por 15 anos, sem interrupção nem oposição. O prazo cai para dez anos quando a pessoa faz ali sua moradia habitual. Em 2018, no REsp 1.631.859, o STJ admitiu que um herdeiro peça esse reconhecimento sobre bem da herança.

A porta, porém, é estreita. No fim de setembro de 2026, no AREsp 2.983.084, a Quarta Turma negou a usucapião à filha e ao genro de uma falecida que ocupavam a casa havia cerca de 29 anos. Para os ministros, morar muito tempo no imóvel da família não basta. É preciso provar posse exclusiva como dono, e não uma moradia cedida por afeto ou ajuda entre parentes.

Como a família pode resolver a venda da casa sem briga?

O caminho passa pelo inventário e por uma conversa franca entre os irmãos. O artigo 1.320 do Código Civil permite a qualquer condômino exigir a divisão da coisa comum a todo tempo. Como uma casa não se divide em pedaços, o artigo 1.322 do Código Civil manda vender o imóvel e repartir o dinheiro quando nenhum dos donos quer ficar com ele indenizando os outros.

Existe uma saída para o irmão que quer continuar morando ali: comprar a parte dos demais e acertar na partilha o aluguel eventualmente devido. Acordos por escrito sobre uso, despesas e prazos evitam que a herança vire processo e que o fim do condomínio seja decidido por um juiz. Se a sua família vive essa situação, procure a Defensoria Pública ou um advogado antes de assinar qualquer papel, e sente para conversar com seus irmãos com a calma que a memória dos seus pais merece.

Herança parada também pode esconder dívidas que pesam sobre o imóvel. Um caso de irmãos que herdaram um apartamento mostra o tamanho do problema.