Venda de potencial construtivo de São Januário trava e reforma do Vasco fica em risco

Uma operação urbanística criada para viabilizar a reforma de Estádio de São Januário, casa do Vasco da Gama, virou um impasse no mercado imobiliário do Rio de Janeiro.

O clube tenta vender 280 mil metros quadrados em potencial construtivo por cerca de R$ 500 milhões, mas esbarra na falta de interessados capazes de absorver todo o volume. Mesmo com o preço por metro quadrado abaixo da média de mercado — aproximadamente R$ 1,7 mil — não há compradores dispostos a fechar a operação completa.

“Pode até aparecer alguém para adquirir uma parte, mas não existe hoje quem tenha capacidade de levar tudo”, afirmou um executivo envolvido nas negociações.

Plano para financiar a reforma

Inaugurado em 1927 com recursos da torcida, São Januário já foi o maior estádio da América Latina e também palco de momentos históricos, como o anúncio da criação da CLT por Getúlio Vargas, em 1943.

A estratégia atual surgiu a partir de uma lei aprovada em 2024, durante a gestão do prefeito Eduardo Paes. A medida permite que o Vasco venda potencial construtivo não utilizado para empreendimentos em outras áreas da cidade, usando os recursos para modernizar o estádio.

O projeto prevê ampliar a capacidade de 22 mil para 47 mil torcedores e transformar o espaço em uma arena multiuso, com áreas comerciais, hospitalidade e estrutura para eventos.

Mercado travado

O problema é que o mercado carioca não tem mostrado apetite por esse tipo de ativo, especialmente em grandes volumes. Tradicionalmente, negociações de potencial construtivo ocorrem de forma direta entre incorporadoras e em quantidades menores.

Um exemplo recente foi o leilão de potencial ligado ao retrofit do edifício “A Noite”, no Centro, que terminou sem interessados.

Pressionado por caixa, o Vasco firmou contrato com a SOD Capital, do empresário Wilson Borges, para estruturar a operação e buscar compradores. No entanto, mesmo após prorrogações, a empresa não conseguiu viabilizar a venda.

Tentativas de solução

Diante do impasse, a Prefeitura reuniu incorporadoras e entidades do setor para discutir alternativas. Entre as empresas presentes estavam nomes como Cyrela e Tegra Incorporadora, além de associações como Ademi-RJ.

Uma das propostas em estudo é ampliar as áreas onde o potencial pode ser utilizado, hoje restritas a regiões ao longo de eixos de transporte, como corredores de BRT e vias da Barra da Tijuca e Jacarepaguá.

Ainda assim, o desafio permanece: mesmo com interesse pontual de algumas empresas, a demanda está longe de atingir o volume ofertado.

Futuro indefinido

Sem conseguir converter o potencial construtivo em receita, o projeto de reforma segue sem cronograma definido. Nos bastidores, executivos do setor avaliam que tanto o modelo da operação quanto a estrutura de intermediação dificultaram o avanço das negociações.

Enquanto isso, o Vasco segue dependente de uma solução para destravar a venda e tirar do papel a modernização de um dos estádios mais tradicionais do futebol brasileiro.