Homem arremata imóvel em leilão da Caixa por R$ 90 mil achando ter feito o negócio da vida, mas ao receber as chaves descobre uma dívida de condomínio de R$ 40 mil que a lei manda ele pagar

O apartamento estava avaliado em R$ 160 mil. O lance vencedor foi de R$ 90 mil. O desconto parecia irrecusável até que o novo dono descobriu, ao receber as chaves, que o imóvel carregava R$ 40 mil em taxas condominiais atrasadas. O que poderia ter sido o melhor investimento da sua vida virou um problema jurídico de primeira ordem, e a resposta sobre quem paga essa dívida depende de uma única pergunta: o que estava escrito no edital do leilão?

O que é a obrigação propter rem e por que ela muda tudo?

A dívida de condomínio tem uma característica que a diferencia da maioria das cobranças: ela não segue o dono, ela segue o imóvel. Em latim, propter rem significa “por causa da coisa”. O artigo 1.345 do Código Civil é direto: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Traduzindo para o caso do leilão: ao arrematar o apartamento, você se torna o novo titular do bem. Com a titularidade vem a obrigação propter rem. Quem vendeu antes pode ter deixado um rastro de inadimplência de três, cinco, dez anos. E essa conta, na prática, pode chegar no bolso de quem nunca morou no imóvel e nem conhecia o antigo dono.

Então o arrematante sempre paga as dívidas anteriores?

Não necessariamente. Aqui entra o papel central do edital, documento que define as regras de cada leilão. A jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça (STJ), confirmada no julgamento do REsp nº 2.158.500/SP (dezembro de 2025), estabelece uma divisão clara entre dois cenários possíveis. Compreender essa diferença antes de dar um lance é o que separa o bom investimento do prejuízo.

No caso dos R$ 40 mil, a obrigação era do comprador?

Tudo depende do edital. Se os débitos condominiais estavam descritos no documento, o arrematante que deu o lance de R$ 90 mil foi considerado ciente da dívida. Ao vencer o leilão, aceitou implicitamente que o custo real do imóvel era R$ 130 mil: o lance mais o passivo. O desconto atraente, nesse cenário, já estava precificando a inadimplência.

Se os débitos não constavam no edital, a situação se inverte. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), por exemplo, afastou a responsabilidade de um arrematante exatamente por essa razão: a dívida era mais que o dobro do valor do imóvel e não havia menção no edital. A aplicação foi o artigo 908, §1º, do Código de Processo Civil, que determina que os créditos condominiais comprovados por título executivo se sub-rogam no preço da arrematação.

O que o arrematante deve conferir antes de dar o lance?

O edital é o único documento que define sua exposição real ao risco. Antes de qualquer lance em leilão da Caixa ou judicial, vale verificar:

• Seção “dos ônus” ou “das dívidas” no edital: confira se há débitos condominiais descritos e qual o valor atualizado.
• Soma do lance com a dívida: se o total ultrapassar o valor de mercado do imóvel, o negócio deixa de ser vantajoso.
• Multas e juros moratórios: a obrigação propter rem inclui esses encargos, conforme o art. 1.345 do Código Civil.
• Certidão atualizada junto ao condomínio: o edital pode estar desatualizado; a administradora tem o valor real em tempo real.
• Ação judicial em curso: se o condomínio já ajuizou cobrança, honorários advocatícios de sucumbência também entram na conta.

Esse caso serve como alerta para outros compradores de leilão?

O entusiasmo com o desconto é compreensível. Imóveis arrematados podem sair por 40% ou 50% abaixo do valor de mercado. Mas o propter rem é exatamente o mecanismo que torna esses descontos ilusórios quando a due diligence não é feita com cuidado. O STJ já assentou, no REsp nº 1.297.672/SP, que a responsabilidade por encargos omitidos não pode recair sobre quem comprou de boa-fé. Mas, quando o edital avisa, a lei parte do princípio de que você leu e concordou.

Antes de dar um lance, leia o edital do início ao fim, peça uma certidão ao condomínio e, se possível, consulte um advogado imobiliário. O preço do imóvel que aparece no leilão é o ponto de partida, não o custo final.