Família vive há 5 anos em terreno abandonado, investe R$ 80 mil na construção de uma casa simples e antigo dono reaparece exigindo a saída imediata

Ocupar um lote abandonado, construir uma casa simples e viver nela por anos é uma história comum nas periferias brasileiras. Quando o antigo dono reaparece exigindo a saída, a reação costuma ser a entrega das chaves. A legislação prevê um caminho diferente, e cinco anos é exatamente o prazo de um dos tipos de usucapião.

Cinco anos de moradia já dão direito ao imóvel?

Podem dar, se todos os requisitos estiverem presentes. A usucapião especial urbana exige posse mansa, pacífica e ininterrupta por cinco anos, sem oposição durante esse período.

O STJ reúne os parâmetros da modalidade em material publicado pelo tribunal, com base no artigo 183 da Constituição e no artigo 1.240 do Código Civil, conforme a página do STJ sobre usucapião de imóvel urbano. A área não pode passar de 250 metros quadrados.

A lista de requisitos é curta e precisa ser cumprida por inteiro:

• Prazo: cinco anos de posse contínua e sem oposição.
• Metragem: área de até 250 metros quadrados.
• Finalidade: uso como moradia própria ou da família.
• Exclusividade: não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Quais requisitos a usucapião urbana exige?

Os quatro acima, somados. Faltando um deles, a modalidade especial não se aplica, embora outras formas de usucapião com prazos maiores possam entrar em cena.

O STJ firmou alguns pontos que ampliam o alcance da regra. O prazo pode se completar no curso do processo, desde que não haja má-fé de quem pede. Atividade comercial de pequeno porte combinada com o uso residencial não impede o reconhecimento da modalidade, sobretudo quando sustenta o próprio ocupante. E ajuizar a ação não exige tentativa prévia pela via do registro de imóveis.

E os R$ 80 mil gastos na construção da casa?

Entram na discussão por outra porta. Mesmo que a usucapião não seja reconhecida, o possuidor pode pleitear indenização pelas benfeitorias feitas no imóvel.

O Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé a indenização das benfeitorias necessárias e úteis, com direito de retenção enquanto não for pago. Uma casa construída para moradia costuma se enquadrar nesse campo, e esse crédito é o que impede a desocupação imediata sem qualquer compensação.

O STJ também admitiu situações menos óbvias. Adquirir metade do imóvel não impede o reconhecimento da usucapião se quem pede exerce posse exclusiva e se comporta como único proprietário. Esse tipo de nuance mostra por que a análise precisa ser feita caso a caso, e não pela regra geral.

Existe imóvel que não pode ser usucapido?

Existe, e a exceção mais relevante aqui é a habitacional pública. O STJ registra que imóveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação não podem ser adquiridos por usucapião, ainda que abandonados.

Bens públicos em geral também ficam fora do alcance da usucapião. Antes de contar com o instituto, é indispensável descobrir de quem é o terreno, e a certidão da matrícula no registro de imóveis responde isso.

Antes de qualquer conversa com o antigo dono, reúna este conjunto:

1. Certidão da matrícula do imóvel no registro competente.
2. Comprovantes de residência no endereço ao longo dos anos.
3. Contas de água e luz em nome de quem mora no local.
4. Notas e recibos das obras feitas na construção.
5. Nomes de vizinhos que possam confirmar o tempo de ocupação.

Vale procurar orientação antes de desocupar?

Vale, e com urgência. Sair sem discutir a situação pode significar abrir mão de um direito já formado e do dinheiro investido na construção. Se a sua família está nessa situação, junta comprovantes de residência, fotos e notas das obras e procura a Defensoria Pública antes de aceitar qualquer prazo de saída.