Família que comprou a casa com contrato de gaveta há 11 anos, pagou tudo e nunca conseguiu achar o vendedor descobre que pode virar dona pelo usucapião com justo título e boa-fé

Era um sábado de setembro, e Rosângela, 52 anos, cozinheira de uma escola municipal de Belford Roxo, passava café enquanto o marido, Edson, 56, porteiro em Nova Iguaçu, mostrava no celular uma casa à venda perto da filha, em Campo Grande. O plano era vender a casa da família e morar perto do neto. Bastou uma conversa com um corretor do bairro para tudo travar: a casa onde viviam havia 11 anos não estava no nome deles.

Como a casa de Belford Roxo virou da família

Em março de 2015, o casal fechou negócio com um vizinho que estava de mudança para o Espírito Santo. A casa de dois quartos saiu por R$ 70 mil, com R$ 20 mil de entrada e 50 parcelas de R$ 1.000, pagas em depósitos que Rosângela guardava numa pasta azul. O acordo virou um contrato particular com firma reconhecida, o famoso contrato de gaveta.

A última parcela foi quitada em maio de 2019, e o vendedor assinou um recibo de quitação prometendo ir ao cartório assim que tivesse tempo. Esse dia nunca chegou. A família trocou o telhado, construiu um puxadinho para a filha e pagou todo ano o IPTU, que continuava chegando no nome do antigo dono.

Por que o cartório disse que a casa não era deles?

O corretor pediu a certidão de matrícula, e o cartório de registro de imóveis confirmou o que ninguém queria ouvir: no papel, o dono ainda era o vendedor. Sem a assinatura dele numa escritura, explicou o atendente, a casa não podia passar para o nome do casal. Qualquer comprador desistiria ao ver aquela matrícula, completou o corretor.

Edson passou semanas procurando o antigo vizinho. O número de telefone já pertencia a outra pessoa, a irmã dele que morava em Queimados tinha morrido e ninguém na rua sabia o endereço no Espírito Santo. Foi uma colega de Rosângela na escola, que tinha passado por algo parecido com um terreno, quem falou pela primeira vez em usucapião.

O que o artigo 1.242 do Código Civil garante a quem comprou de boa-fé

A regra está no artigo 1.242 do Código Civil (Lei 10.406/2002), que trata da usucapião ordinária. Ela prevê que se torna dono quem ocupa o imóvel de forma contínua e sem contestação por dez anos, com justo título e boa-fé. O prazo cai para cinco anos em casos específicos, como o da compra que chegou a ser registrada e teve o registro cancelado depois.

Justo título é o documento que, em tese, serviria para transferir a casa, mesmo sem ter passado pelo cartório, e a Justiça costuma aceitar o contrato de gaveta nesse papel. Boa-fé significa que o comprador acreditava negociar com o verdadeiro dono e não sabia de nenhum problema. Rosângela e Edson tinham as duas coisas e já somavam 11 anos de posse sem que ninguém reclamasse a casa.

A usucapião também já resolveu casos em que nem havia contrato assinado, como o de um morador que cuidou por anos de um terreno abandonado ao lado de casa.

Quais documentos a família precisa juntar

Desde 2015, a usucapião pode ser pedida direto no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, com base no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). O pedido é feito por advogado ou defensor público, e, se alguém contestar, o caso segue para o juiz. A lista básica de documentos inclui:

• ata notarial lavrada em cartório de notas, em que o tabelião atesta há quanto tempo a família ocupa a casa;
• planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica no conselho;
• certidões negativas dos distribuidores da Justiça da comarca;
• o contrato de gaveta, os comprovantes de depósito e o recibo de quitação, que funcionam como justo título;
• carnês de IPTU, contas de luz e água e fotos das obras, que mostram a posse contínua.

Quem aparece na matrícula e os vizinhos de muro precisam ser notificados, e o cartório publica edital para que outros interessados possam se manifestar. Quando o antigo dono está em lugar desconhecido, como no caso do casal, as regras dos cartórios preveem notificação por edital. Os custos de tabelião, engenheiro e registro variam conforme o valor do imóvel e seguem a tabela de emolumentos do estado.

A quem recorrer quando não há dinheiro para advogado

Rosângela não tinha como pagar honorários, e o caminho apareceu na Defensoria Pública. Quem tem renda baixa pode pedir atendimento gratuito e ser representado por defensor público no cartório ou na Justiça. Antes de gastar qualquer dinheiro, estes canais ajudam a avaliar o caso:

• Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro, com atendimento pelo WhatsApp (21) 2038-1129 e nos núcleos dos municípios;
• núcleos de prática jurídica das faculdades de direito, que atendem de graça com estudantes supervisionados por professores;
• o cartório de registro de imóveis da região, que emite a certidão de matrícula e informa as exigências locais do pedido.

Se o cartório recusar o pedido ou alguém apresentar impugnação, a família ainda pode entrar com ação de usucapião na Vara Cível da comarca. A recusa no cartório não impede o processo judicial, e os mesmos documentos servem como prova. A Defensoria também pode representar o morador nessa etapa, sem custo.

Onze anos depois, a chance de ver o nome na matrícula

Com a pasta azul debaixo do braço, Rosângela foi atendida pela Defensoria em Belford Roxo e saiu de lá com a lista de documentos e o encaminhamento para a ata notarial. O pedido foi protocolado no cartório em agosto, e o edital saiu sem nenhuma contestação até agora. A casa perto do neto continua nos planos, à espera do registro.

Quem comprou com contrato de gaveta e perdeu o contato com o vendedor deve começar tirando a certidão de matrícula, para saber em nome de quem o imóvel está. O passo seguinte é conferir se a posse sem contestação já soma dez anos e reunir contrato, recibos e carnês de IPTU. Com esses papéis, a Defensoria avalia de graça se o pedido cabe no cartório ou precisa ir à Justiça.

Rosângela, Edson e o vizinho que se mudou para o Espírito Santo foram inventados para este texto. A casa comprada na confiança, quitada e nunca transferida, porém, é história comum em muitos bairros do Rio, e foi a partir desses casos que este relato foi montado, para mostrar em que ponto o artigo 1.242 pode ajudar.

Quem ainda está do outro lado, planejando comprar a casa própria, precisa pôr na conta despesas que vão além do preço combinado com o vendedor.