Irmão mora sozinho há 20 anos na casa dos pais falecidos e, quando os outros herdeiros pedem a venda, descobre que pode ter que pagar aluguel pela parte deles

Morar 20 anos na casa dos pais falecidos não faz do imóvel propriedade de um filho só. Enquanto a herança não é partilhada, a casa pertence a todos os herdeiros. Quem ocupa o bem sozinho pode ser cobrado pelo uso quando os irmãos pedem a venda. É uma briga que se repete em muitas famílias, da capital à Baixada Fluminense, e que a Justiça já tem regra para resolver.

Por que o irmão que mora na casa da herança pode pagar aluguel?

Porque, até a partilha, a casa é de todos, e quem usa sozinho deve compensar os demais. Com a morte dos pais, os filhos passam a ser donos do imóvel em condomínio, cada um com uma fração ideal. É o que lembra o Informativo de Jurisprudência nº 822 do Superior Tribunal de Justiça.

O artigo 1.319 do Código Civil determina que cada condômino responde aos outros pelos frutos que tirou da coisa comum. Morar de graça num imóvel que poderia render dinheiro é um desses frutos. Por isso, a Justiça admite cobrar do ocupante um aluguel proporcional à parte dos irmãos.

A situação muda quando um dos pais ainda está vivo. Em decisão de 2021 da Terceira Turma do STJ, o viúvo com direito real de habitação ficou livre de pagar aluguel aos herdeiros e de ver o condomínio extinto.

Desde quando o aluguel cobrado pelos herdeiros começa a contar?

A cobrança começa quando os outros herdeiros se opõem ao uso exclusivo, e não na data da morte dos pais. Foi o que a Terceira Turma do STJ decidiu no Recurso Especial 570.723, relatado pela ministra Nancy Andrighi. Essa oposição pode ser judicial ou extrajudicial, como uma notificação.

Na prática, os 20 anos de moradia com o consentimento da família não se transformam numa dívida retroativa. O valor passa a correr a partir do pedido formal dos irmãos. Em 2025, a Quarta Turma confirmou que essa indenização pode ser compensada na partilha do inventário. O tribunal também decidiu que o IPTU, até lá, é despesa do espólio, sem cobrança dupla do ocupante, segundo comunicado oficial do Superior Tribunal de Justiça.

Gastos com a casa durante o inventário também costumam gerar atrito entre irmãos. Quem fez obra no imóvel herdado encontra a continuação dessa história na matéria abaixo.

Os 20 anos morando na casa garantem a usucapião do imóvel?

Não garantem automaticamente, mas a porta não está fechada. O STJ reconhece que o herdeiro com posse exclusiva pode pedir usucapião extraordinária em nome próprio, segundo o mesmo Informativo 822. Para isso, ele precisa cumprir todos os requisitos da lei.

O artigo 1.238 do Código Civil exige 15 anos de posse sem interrupção nem oposição, com o morador agindo como dono. O tribunal ressalta a posse com intenção de dono e sem resistência dos demais coerdeiros. Quem morava ali por acordo da família dificilmente preenche essa exigência.

Um pedido formal de venda ou uma notificação dos irmãos funciona como oposição. A partir dele, a usucapião fica mais distante, e a cobrança pelo uso da herança passa a ser possível.

Como resolver a venda da casa sem estender a briga entre irmãos?

O caminho mais seguro é concluir o inventário e decidir em conjunto o destino da casa. O artigo 1.320 do Código Civil garante a qualquer condômino o direito de pedir a divisão a todo tempo. Como uma casa não se parte em pedaços, o artigo 1.322 do Código Civil prevê a venda e a repartição do valor.

Essa mesma regra dá preferência ao condômino sobre um comprador de fora, o que abre uma saída para quem mora no imóvel: ficar com a parte dos irmãos. O que for devido de aluguel pode ser acertado na partilha da herança. Antes de assinar qualquer acordo, procure um advogado ou a Defensoria Pública. E se essa história lembra a da sua família, chame os irmãos para uma conversa franca antes que a disputa chegue ao juiz.

Dívidas que acompanham o imóvel herdado são outro capítulo dessa conversa em família. A matéria a seguir mostra o que acontece quando o condomínio fica atrasado.