Família arremata casa em leilão da Caixa por R$ 190 mil, vai vistoriar e encontra imóvel com telhado desabado e infiltração generalizada, edital dizia “bom estado de conservação” e Caixa alega que comprador aceitou o risco

Arrematar uma casa em leilão de imóveis por R$ 190 mil e encontrar, na vistoria, telhado desabado e infiltração generalizada é o pesadelo de quem aposta no desconto. Quando o edital fala em “bom estado de conservação” e a Caixa Econômica Federal responde que o comprador aceitou o risco, a pergunta é uma só: quem paga a conta? O Código Civil oferece caminhos, mas com condições e prazo.

Cláusula de risco do comprador vale mais que o edital da Caixa?

Não de forma absoluta. Nos leilões de imóveis da Caixa, o edital de leilão costuma prever a venda no estado de ocupação e conservação em que o bem se encontra, com reforma e desocupação por conta de quem arremata.

O nó aparece quando o mesmo documento descreve a casa como em “bom estado de conservação”. O artigo 422 do Código Civil obriga as partes de um contrato a agir com probidade e boa-fé, do fechamento à execução. Uma descrição que não bate com a realidade pode ser questionada na Justiça.

A discussão ganha força quando a vistoria interna era impossível antes do lance, por exemplo porque o antigo morador ainda ocupava o imóvel. Nesse cenário, o comprador dependia só do que o edital informava.

Telhado desabado e infiltração são vícios ocultos na lei?

Podem ser, desde que o problema não estivesse visível para o comprador. O artigo 441 do Código Civil permite rejeitar a coisa recebida com vícios ocultos que a tornem imprópria ao uso ou diminuam o seu valor.

Quem prefere ficar com a casa tem outra saída. Pelo artigo 442 do Código Civil, o comprador pode pedir abatimento no preço em vez de desfazer o negócio. Em qualquer caso, a prova é tudo: laudo de engenheiro, fotos com data, orçamento do reparo e a cópia do edital.

Os defeitos não são o único susto depois de um leilão de imóveis. A Tupi já explicou o que acontece quando o antigo morador se recusa a sair.

Qual o prazo para reclamar de defeito em imóvel de leilão?

O prazo é de um ano. O artigo 445 do Código Civil fixa esse limite para imóveis, contado da entrega efetiva. Se o comprador já estava na posse, a contagem começa na venda e o prazo cai pela metade.

Defeitos que só aparecem com o tempo, como uma infiltração escondida no reboco, seguem uma regra própria. A tabela resume os pontos do Código Civil que entram nessa conta.

O relógio, portanto, começa a correr cedo. As regras estão no texto compilado do Código Civil publicado pelo Senado Federal, e o mais seguro é fazer a vistoria logo na entrega das chaves, registrando tudo.

Como se proteger antes de dar lance num leilão de imóveis?

A proteção começa antes do lance. Leia o edital inteiro, confira a matrícula no cartório, veja se o imóvel está ocupado e observe por fora o telhado, os muros e os sinais de abandono.

Guarde também uma reserva para comissão do leiloeiro, impostos, cartório, dívidas e reforma. Se o problema já aconteceu, procure um advogado ou a Defensoria Pública da União, que atende quem não pode pagar. E se você está de olho em algum leilão aqui no Rio, faça as contas com calma: o desconto bonito pode sair caro.

Quais dúvidas mais aparecem sobre vícios ocultos em leilão?

As respostas abaixo ajudam quem já arrematou ou pensa em entrar num leilão de imóveis. Todas seguem o que diz o Código Civil.

Um imóvel também pode chegar acompanhado de dívida. Esta outra matéria mostra o que acontece com o condomínio atrasado numa herança.