Inquilino paga aluguel em dia por 9 anos, o proprietário decide vender e ele descobre que tem preferência na compra antes de qualquer interessado

Regina alugou um apartamento de dois quartos quando ainda era solteira e, por 9 anos, pagou todos os aluguéis em dia e criou ali a família. Numa manhã, a imobiliária ligou avisando que o dono ia vender, e já havia interessados. O que ela não sabia é que o direito de preferência do inquilino a colocava na frente de qualquer comprador. A história é fictícia, mas a proteção é real e pouco conhecida.

Como Regina transformou o apartamento alugado em lar?

Regina tratou o imóvel como se fosse dela desde o primeiro dia: pintou as paredes, consertou o que quebrava, pagou o aluguel sem atrasar um mês sequer. Ao longo de quase uma década, foi ali que ela montou a vida, recebeu os filhos e criou raízes no bairro. Era inquilina no papel, mas moradora de verdade.

Quando veio o aviso da venda, o chão sumiu: parecia que teria que sair para um estranho levar a casa. O que a socorreu foi a Lei do Inquilinato, que trata exatamente dessa situação.

O que aconteceu quando o proprietário decidiu vender?

Voltando ao susto de Regina, a imobiliária já falava em compradores interessados, como se ela fosse apenas um obstáculo a desocupar o imóvel.

Só que a lei via a cena de outro jeito. Antes de vender a qualquer terceiro, o dono precisava oferecer o imóvel primeiro a quem morava ali. Esse é o chamado direito de preferência, e ele colocava Regina na frente da fila, nas mesmas condições oferecidas aos outros.

Mas afinal, o que a lei diz sobre o direito de preferência do inquilino?

E se havia outros interessados, a pergunta é por que Regina tinha prioridade. A resposta está no art. 27 da Lei do Inquilinato, que dá ao locatário prioridade na compra do imóvel que aluga.

O dono é obrigado a notificar o inquilino por escrito, informando preço, forma de pagamento e eventuais dívidas sobre o bem. A partir do aviso, o morador tem 30 dias para decidir. Se aceitar, a venda tem que ser feita a ele. Só com a recusa ou o silêncio o proprietário fica livre para negociar com outros.

Quais exigências a notificação e o prazo precisam cumprir?

No caso de Regina, o direito só funciona se o procedimento for seguido à risca. A notificação completa é o que garante uma decisão informada.

Os pontos que a lei exige são estes:

E se o dono vender sem avisar o inquilino?

Diante dessa proteção, surge a dúvida: o que acontece se o proprietário ignorar tudo? Aqui entra um detalhe decisivo, ligado à averbação do contrato na matrícula do imóvel. O art. 33 da Lei do Inquilinato separa dois cenários.

Se o contrato estava averbado no cartório, o inquilino pode pedir para assumir a compra pelo mesmo preço, em até seis meses. Se não estava, ele não anula a venda, mas pode processar o dono por perdas e danos. O Superior Tribunal de Justiça confirma esse entendimento.

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O que muda quando comparamos o caso de Regina com o caminho seguro?

A diferença entre perder a casa para um estranho e ter a chance de comprá-la não está no valor do aluguel nem na pontualidade de Regina, mas em conhecer o direito e, de preferência, ter averbado o contrato no cartório. Faltou informação, não faltou mérito.

A comparação entre o que costuma acontecer e o que a lei pede fica clara na tabela:

O que se aprende com a história de Regina?

Regina foi uma inquilina exemplar, e pagar em dia por nove anos nunca foi o problema. O que quase lhe custou a casa foi desconhecer um direito que a lei já lhe dava, e não ter registrado o contrato no cartório, o passo que teria blindado de vez a sua prioridade.

Quem realmente quer proteger o direito de comprar o imóvel onde mora precisa seguir esse roteiro: exigir do proprietário a notificação formal por escrito com preço e condições antes de qualquer venda, responder dentro do prazo de 30 dias se tiver interesse, averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel no cartório de registro, guardar todos os comprovantes de pagamento e, se o dono vender ignorando essa prioridade, procurar um advogado de direito imobiliário para pedir a adjudicação ou a indenização por perdas e danos.