Neto herda uma casa a poucos metros da praia e descobre que o terreno é “de marinha”, pertence à União e exige taxa anual e pagamento de laudêmio na venda

Um neto que recebe de herança uma casa próxima à praia pode descobrir que, apesar de a construção pertencer à família, o terreno está registrado como bem da União. Essa situação ocorre nos chamados terrenos de marinha, áreas submetidas a regras específicas de ocupação, transmissão e comercialização. Dependendo do regime jurídico, o herdeiro precisa pagar uma cobrança anual e, caso decida vender o imóvel, pode enfrentar outra obrigação: o laudêmio, exigido para determinadas transferências de direitos sobre essas propriedades.

Por que uma casa perto da praia pode estar em terreno de marinha?

O Decreto-Lei 9.760/1946 estabelece que os terrenos de marinha correspondem a uma faixa de 33 metros medida horizontalmente em direção ao continente, a partir da linha do preamar médio de 1831. Essa referência histórica também alcança determinadas margens de rios, lagoas e ilhas sujeitas à influência das marés. A identificação oficial é realizada pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), responsável pela administração dessas áreas federais.

Isso significa que uma casa construída sobre terreno de marinha pode pertencer ao particular, enquanto o solo permanece sob domínio da União. O morador pode possuir direitos de ocupação ou domínio útil, conforme o regime jurídico. A simples proximidade com a praia, entretanto, não comprova que determinado imóvel esteja nessa situação. É necessário consultar a demarcação oficial e os registros patrimoniais.

Quais taxas o neto pode ter que pagar depois de receber a herança?

A obrigação anual depende do enquadramento do imóvel perante a SPU. Existem diferenças entre os regimes de ocupação e aforamento, que determinam os direitos do titular e a forma de cobrança. As principais despesas relacionadas aos terrenos federais são:

• Taxa de ocupação: corresponde, em regra, a 2% ao ano do valor do terreno, excluídas as benfeitorias.
• Foro anual: equivale a 0,6% do valor do terreno nos imóveis submetidos ao regime de aforamento.
• Laudêmio: corresponde a 5% do valor atualizado do terreno da União, sem incluir construções e melhorias, quando ocorre uma transferência onerosa sujeita à cobrança.
• IPTU: imposto municipal que também pode ser devido, conforme as características do imóvel e a legislação tributária aplicável.

O herdeiro precisa pagar laudêmio para receber a casa?

A transmissão de um imóvel por herança possui tratamento diferente de uma compra e venda. O laudêmio federal incide sobre determinadas transferências onerosas entre vivos, como vendas e permutas. Por isso, a transmissão hereditária, por si só, não gera essa cobrança. Entretanto, o herdeiro precisa observar os procedimentos sucessórios, a eventual incidência do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) e a atualização dos registros do imóvel.

O neto também deve providenciar a regularização da titularidade perante a SPU, conforme o regime aplicável, apresentando a documentação da sucessão. Herdar os direitos sobre o imóvel não significa adquirir automaticamente a propriedade plena do terreno federal. Além disso, débitos patrimoniais anteriores precisam ser verificados, pois podem interferir na regularização e em futuras transferências.

O que acontece quando o herdeiro decide vender o imóvel?

Se o neto decidir comercializar a casa, precisará verificar a incidência do laudêmio e as exigências da SPU. Na transferência onerosa sujeita à cobrança, o transmitente normalmente deve recolher o valor antes de obter a Certidão de Autorização de Transferência (CAT). O cálculo considera a avaliação oficial do terreno pertencente à União, excluindo o valor da construção. Antes da negociação, alguns procedimentos são importantes:

A herança de uma casa na praia exige atenção à situação jurídica do terreno

Receber um imóvel localizado em terreno de marinha não impede necessariamente sua utilização, transmissão aos herdeiros ou comercialização. Entretanto, os direitos envolvidos são diferentes daqueles encontrados em propriedades particulares comuns. A análise da matrícula, do cadastro da SPU e do regime patrimonial permite identificar quais cobranças são aplicáveis e se existem pendências capazes de dificultar uma futura venda.

O neto que recebe uma casa próxima ao litoral deve verificar essas informações antes de realizar reformas, negociar a propriedade ou assumir obrigações financeiras. Também existem hipóteses legais de isenção para pessoas de baixa renda, sujeitas aos requisitos específicos. A regularização documental e a consulta aos registros federais ajudam a esclarecer o alcance dos direitos herdados, o pagamento das receitas patrimoniais e as condições necessárias para transferir o imóvel com segurança jurídica.