Apartamento arrematado em leilão com desconto pode vir com anos de condomínio atrasado: artigo 1.345 do Código Civil prende a dívida ao imóvel, e o edital define se a conta é do comprador

Comprar um apartamento em leilão pela metade do preço de mercado parece o negócio da vida. Só que a conta pode aparecer logo na primeira reunião de condomínio. O Código Civil prende a dívida de condomínio ao imóvel, e não à pessoa: quem arremata a unidade pode herdar as taxas atrasadas do antigo dono, com multa e juros. Para quem está de olho nos leilões do Rio e da Baixada, entender essa regra antes do lance evita prejuízo.

O que diz o Código Civil sobre a dívida de condomínio do imóvel?

A lei é direta: quem adquire a unidade responde pelos débitos do antigo dono com o condomínio, inclusive multas e juros. A regra está no artigo 1.345 do Código Civil, e a Justiça aplica esse entendimento também a quem compra em leilão.

No meio jurídico, isso se chama obrigação propter rem, expressão em latim que quer dizer “por causa da coisa”. A dívida acompanha o apartamento de dono em dono. E ela cresce com o tempo: o parágrafo 1º do artigo 1.336 do Código Civil prevê correção monetária, juros e multa de até 2% sobre o débito.

Por que o edital do leilão decide quem paga a conta atrasada?

O edital é o documento que avisa o comprador sobre o que vem junto com o imóvel. Em decisão de 2020, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que o arrematante responde pelas taxas vencidas antes da compra quando o edital informa a pendência. No caso, relatado pela ministra Nancy Andrighi, a dívida constava até do auto de arrematação.

A mesma decisão do STJ lembrou que as regras processuais atuais abrem outro caminho. As despesas de condomínio comprovadas podem ser quitadas com o próprio dinheiro arrecadado no leilão judicial. Cada processo tem detalhes próprios, e quem está nessa situação deve procurar um advogado ou a Defensoria Pública.

Um caso parecido, envolvendo um leilão da Caixa, mostra como essa conta pesa no bolso de quem comemorou o desconto cedo demais.

Como checar a dívida de condomínio antes de dar o lance?

O jeito mais seguro é levantar o débito antes da disputa, e não depois de bater o martelo. Um desconto muito grande pode esconder anos de taxas atrasadas, e o barato acaba saindo caro.

Alguns passos simples ajudam a descobrir o custo real do imóvel. Faça essa checagem com calma, antes de se cadastrar no leilão:

1. Leia o edital inteiro, com atenção ao trecho sobre ônus e débitos da unidade.
2. Peça ao síndico ou à administradora uma declaração atualizada das taxas em aberto.
3. Consulte a matrícula no cartório de registro de imóveis e veja se há processos ligados ao bem.
4. Some lance, comissão do leiloeiro, dívidas e custos de cartório, e compare com o valor de mercado.

Se o total ficar perto do preço de um imóvel comum, o desconto some. Vale lembrar ainda que a unidade pode estar ocupada, o que costuma atrasar a mudança.

Vale a pena arrematar apartamento barato com dívida pendente?

Pode valer, desde que a dívida entre na conta desde o começo. Comprar em leilão continua sendo uma forma legítima de pagar menos por um imóvel. O que não dá é ignorar o edital, porque a regra do Código Civil segue valendo depois da troca de dono.

O prédio também tem seu lado: sem as taxas, quem banca portaria, luz e manutenção são os vizinhos em dia. Por isso, a cobrança costuma ser firme. Se você está pensando em arrematar seu primeiro apartamento, faça as contas com calma, converse com quem entende do assunto e só dê o lance com o valor final na ponta do lápis.

Quais dúvidas aparecem sobre condomínio de imóvel leiloado?

Algumas perguntas se repetem entre quem pensa em comprar imóvel em leilão. As respostas abaixo resumem o que dizem a lei e o STJ.

Para quem enxerga no imóvel uma fonte de renda, existe outra conta importante a fazer. Uma reportagem do site mostra quanto custa erguer kitnets para alugar.