Comprador desiste de imóvel de R$ 400 mil na planta, construtora tenta reter 60% dos valores e Justiça limita o desconto máximo em 25% por lei

A desistência da compra de imóvel na planta é um direito assegurado ao consumidor, mas as construtoras frequentemente tentam reter percentuais abusivos de até 60% dos valores pagos. A Lei do Distrato Imobiliário e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) limitam o desconto da cláusula penal a no máximo 25%.

Qual é o teto legal de retenção em distratos imobiliários?

A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) alterou a Lei nº 4.591/1964 para fixar limites objetivos de dedução quando o comprador solicita a rescisão imotivada. Em empreendimentos comuns, a retenção da construtora não pode ultrapassar 25% dos valores pagos, acrescida da comissão de corretagem destacada no contrato.

Apenas em contratos vinculados ao regime de patrimônio de afetação (quando o patrimônio da obra é separado da empresa), a retenção máxima pode atingir até 50%. A tentativa de reter 60% em contratos comuns configura enriquecimento sem causa e cláusula abusiva nula.

Como a Súmula 543 do STJ protege a restituição dos valores pagos?

A Súmula nº 543 do STJ estabelece que a devolução das parcelas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, vedando o parcelamento da restituição em várias prestações pela construtora.

Para compreender os direitos garantidos na rescisão contratual e os parâmetros fixados pelos tribunais, confira o resumo a seguir:

Como a construtora deve calcular o valor da devolução?

O cálculo da restituição incide sobre o total das parcelas do imóvel efetivamente pagas até a data do pedido de distrato, devidamente atualizadas pela inflação acumulada do período.

Para formalizar o pedido de cancelamento da compra e assegurar a restituição correta, o adquirente deve adotar as seguintes medidas:

• 📄 Notificação extrajudicial formal: Envie requerimento por escrito informando a desistência e exigindo a aplicação do teto de 25%.
• 🧾 Extrato consolidado de pagamentos: Reúna todos os comprovantes bancários das parcelas pagas à incorporadora.
• ⚖️ Ação de rescisão contratual: Acione a Justiça se a empresa condicionar a devolução a percentuais abusivos ou parcelamentos.

O que ocorre se a rescisão for causada por atraso na entrega da obra?

Quando a construtora ultrapassa o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega das chaves, o comprador tem direito à restituição de 100% dos valores pagos, sem qualquer retenção de multa.

Nesse cenário de culpa exclusiva da incorporadora, o consumidor também pode exigir a incidência de juros de mora e a aplicação da multa moratória prevista no contrato em desfavor da empresa.

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Quais as principais dúvidas jurídicas sobre o cancelamento de imóvel na planta?

A retenção de comissão de corretagem e os prazos de reembolso geram conflitos rotineiros entre consumidores e incorporadoras. Esclareça os principais pontos técnicos a seguir:

A legislação brasileira protege o comprador contra cláusulas penais desproporcionais em contratos imobiliários. A limitação da retenção a 25% restabelece o equilíbrio e assegura a devolução justa dos valores investidos no imóvel.