Economia
Comprador quita apartamento na planta antes do prazo e descobre que a construtora deu o seu imóvel quitado como garantia de dívida para o banco
Garantia hipotecária de empréstimo firmado entre construtora e banco não tem eficácia perante o comprador de boa-fé que quitou o apartamento.
A aquisição de um imóvel residencial na planta é um dos investimentos mais importantes na vida de uma família brasileira. No entanto, o sonho pode virar pesadelo se o comprador quitar o saldo devedor e descobrir que a construtora dá imóvel quitado como garantia de empréstimos.
Como funciona a fraude da hipoteca instituída pela construtora sobre imóvel alheio?
Para financiar a construção de grandes edifícios, as incorporadoras costumam contrair empréstimos vultosos junto a instituições financeiras. Como garantia do pagamento, elas dão em hipoteca o próprio terreno e as futuras unidades habitacionais.
A ilegalidade ocorre quando a construtora recebe o valor integral do apartamento do comprador, mas não repassa o dinheiro ao banco para liberar a hipoteca da unidade. O adquirente de boa-fé fica impossibilitado de obter a escritura definitiva do imóvel.
O que determina a famosa Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça?
A jurisprudência brasileira protege integralmente o comprador de boa-fé contra os abusos financeiros de incorporadoras. A Súmula 308 do STJ estabelece que a garantia hipotecária firmada entre a construtora e o banco não tem eficácia perante o adquirente.
Para ajudar você a compreender os limites legais de proteção do seu direito de propriedade imobiliária, preparamos o comparativo abaixo:
| Situação Contratual | Proteção Garantida pela Súmula 308 | Prática Abusiva de Bancos / Construtoras |
| Garantia de Empréstimo | Fica restrita estritamente às contas internas da construtora | Tentativa de penhorar o apartamento do morador quitado |
| Escritura Definitiva | Deve ser liberada ao morador de forma imediata após quitação | Condicionamento da entrega da escritura ao pagamento da obra |
| Dívida com o Banco | A cobrança judicial deve ser feita contra a construtora | Cobrança direcionada ao comprador de boa-fé da unidade |
Qual o crime imobiliário que essa alienação indevida representa?
Deixar de repassar o valor de quitação ao banco e manter a hipoteca sobre o bem de terceiros constitui crime de apropriação indébita e estelionato tático. A conduta gera o dever de indenização moral e a liberação imediata do gravame por tutela urgente.
Sempre solicite uma certidão de ônus reais atualizada no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) da circunscrição da sua cidade antes de quitar a parcela final. Isso revela se há gravames ou hipotecas ocultas sobre o apartamento.
Quais os passos judiciais urgentes para liberar a escritura do imóvel?
O comprador lesado deve ingressar com uma ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência (liminar) contra a construtora e a instituição financeira. O objetivo é ordenar a baixa imediata da hipoteca sob pena de multa diária.
Para assegurar a liberação de sua escritura e resguardar seu patrimônio imobiliário de forma prática, listamos os passos:
- Reúna o contrato: Apresente o compromisso de compra e venda assinado e registrado de aquisição do imóvel.
- Comprove a quitação: Guarde todos os recibos, extratos e o termo de quitação integral emitido pela própria construtora.
- Exija a baixa: Notifique o banco credor informando sobre a quitação da unidade de boa-fé sob os termos da Súmula 308.
Quais as dúvidas mais comuns sobre liberação de hipotecas de construtoras?
O andamento de processos de cancelamento de garantias bancárias sobre apartamentos quitados gera dúvidas frequentes sobre riscos de leilão e despejo. Reunimos as respostas de advogados imobiliários para que você proteja sua propriedade sem erros.
📋 Perguntas Frequentes
Esclareça suas dúvidas técnicas e práticas de forma simplificada
O cancelamento de hipotecas indevidas sobre unidades residenciais quitadas é uma garantia imobiliária essencial para proteger o patrimônio de compradores de boa-fé. A aplicação da Súmula 308 desvincula a dívida do apartamento, assegurando o registro definitivo da escritura.
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