Neto herda casarão de R$ 800 mil no centro histórico, orça R$ 120 mil de reforma para morar no imóvel, e é notificado de que o bem é tombado e nenhuma alteração pode ser feita sem aprovação prévia do órgão de patrimônio

Herdar um casarão tombado avaliado em R$ 800 mil pode parecer a oportunidade perfeita para transformar um imóvel antigo em residência. O problema surge quando o novo proprietário prepara uma reforma de R$ 120 mil e descobre que paredes, fachada, cobertura e outros elementos protegidos não podem ser modificados livremente. Antes das obras, é preciso verificar o tombamento e obter as autorizações exigidas pelo órgão responsável pelo patrimônio cultural.

Por que o herdeiro não pode reformar livremente um imóvel que agora pertence a ele?

A transferência da propriedade por herança não elimina as restrições existentes sobre o bem. O tombamento acompanha o imóvel mesmo depois de venda, doação ou sucessão. Portanto, receber a casa no inventário dá ao neto a propriedade, mas não autoriza a descaracterização dos elementos reconhecidos como relevantes para a preservação histórica.

No caso de um tombamento federal, o Decreto-Lei nº 25/1937 estabelece proteção específica para esses bens. Dependendo da proteção existente, intervenções precisam passar pelo IPHAN ou pelo órgão estadual ou municipal competente. Antes de gastar os R$ 120 mil previstos, alguns pontos precisam ser confirmados:

• Nível de proteção aplicado ao imóvel;
• Elementos arquitetônicos abrangidos pelo tombamento;
• Órgão responsável pela autorização das obras;
• Regras específicas para fachada, telhado e áreas internas;
• Existência de diretrizes para materiais, cores e técnicas construtivas.

O tombamento significa que nada pode ser alterado dentro do casarão?

Não necessariamente. Um imóvel tombado não precisa permanecer congelado no tempo. Reformas, reparos e adaptações podem ser possíveis, mas o projeto precisa respeitar as características protegidas e passar pelas autorizações exigidas. O que poderá ser alterado depende do alcance do tombamento e das regras estabelecidas para aquele bem.

O artigo 17 do Decreto-Lei nº 25/1937 impede a destruição, demolição ou mutilação de coisa tombada e exige autorização prévia para reparação, pintura ou restauração. Isso significa que até uma intervenção aparentemente simples pode precisar de análise quando interfere em uma característica protegida do patrimônio histórico.

Quais partes de uma reforma costumam exigir mais atenção?

Em um casarão localizado no centro histórico, trocar portas, ampliar janelas ou modificar o telhado pode alterar justamente os elementos responsáveis pelo valor cultural do imóvel. A reforma precisa começar pelo levantamento do que existe, e não pela remoção imediata daquilo que parece antigo ou inadequado para uma residência moderna.

Entre as intervenções que merecem verificação antes da execução estão:

O orçamento de R$ 120 mil pode mudar depois da descoberta?

Sim. Uma reforma em imóvel tombado pode exigir profissionais especializados, levantamento arquitetônico, projeto detalhado e técnicas diferentes das usadas em uma casa convencional. Uma janela antiga, por exemplo, pode precisar ser restaurada em vez de simplesmente substituída por uma peça industrializada.

Também pode ser necessário revisar materiais previstos inicialmente. Revestimentos, argamassas, telhas, esquadrias e pinturas precisam ser compatíveis com o edifício e com as condições estabelecidas pelo órgão de preservação. Por isso, iniciar demolições antes da aprovação pode gerar perda de dinheiro e necessidade de refazer serviços.

O que o proprietário deve fazer antes de começar qualquer obra?

O primeiro passo é consultar formalmente a situação do imóvel e obter informações sobre o processo de tombamento. A matrícula é importante, mas também devem ser analisados documentos do órgão de patrimônio e eventuais normas específicas do centro histórico. Em seguida, um arquiteto ou profissional habilitado pode elaborar a proposta de intervenção, respeitando as características protegidas.

Com o projeto pronto, a reforma deve seguir o procedimento de aprovação aplicável ao caso. Uma autorização municipal de obra, por si só, pode não substituir a manifestação do órgão responsável pelo tombamento. Começar sem essas etapas pode resultar em embargo, sanções e obrigação de recuperar elementos alterados irregularmente.

Como transformar o casarão em moradia sem perder seu valor histórico?

O desafio do herdeiro é compatibilizar as necessidades atuais com aquilo que tornou o edifício relevante para a preservação. Instalações elétricas e hidráulicas podem precisar de modernização, enquanto ambientes podem receber adaptações, desde que o projeto preserve os elementos protegidos. O caminho começa pela documentação e pela aprovação prévia, não pela marreta.

O valor de R$ 800 mil também não transforma o tombamento em uma limitação que desaparece com a mudança de proprietário. Ao herdar o casarão no centro histórico, o neto recebe tanto o patrimônio quanto as responsabilidades relacionadas à sua conservação. Os R$ 120 mil planejados para a reforma podem continuar sendo investidos no imóvel, mas cada intervenção relevante precisa respeitar as regras que preservam a arquitetura que atravessou gerações.