Quem tem imóvel financiado não pode doar aos filhos em vida, mas a Lei 9.514 prevê caminho que poucos conhecem

Quem comprou imóvel com financiamento e quer deixar o bem para os filhos em vida descobre, em geral só no cartório, que doar imóvel financiado não é juridicamente possível enquanto o contrato estiver ativo, conforme regra prevista no artigo 29 da Lei 9.514/97. A propriedade nesse período pertence ao banco, e o que existe é um caminho alternativo chamado cessão de direitos, com regras próprias, exigência de autorização da instituição financeira e um imposto que costuma surpreender as famílias.

Por que doar imóvel financiado não é juridicamente possível?

Porque, durante o financiamento, o imóvel não pertence ao devedor. Quando o contrato é assinado, o bem é transferido ao banco como garantia, no instituto chamado de alienação fiduciária. O comprador paga as parcelas, mora no imóvel, paga IPTU e condomínio, mas tem apenas o direito aquisitivo, ou seja, a expectativa de virar dono quando quitar.

Em consulta sobre o tema, o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), referência nacional em direito registral, foi categórico: nenhum imóvel alienado fiduciariamente pode ser transferido pelo devedor por compra e venda, doação ou qualquer outro instrumento. O parecer cita o jurista Melhim Namem Chalhub, autor da obra Negócio Fiduciário, para explicar que o devedor “é titular de direito aquisitivo e, portanto, só tem legitimidade para transmitir esse direito”.

Qual é o caminho legal correto para passar o imóvel aos filhos?

O instrumento previsto em lei é a cessão de direitos aquisitivos, regulada pelo artigo 29 da Lei 9.514/97. O dispositivo é direto: o devedor pode transmitir os direitos que tem sobre o imóvel desde que o banco autorize expressamente, e o filho, no caso, assume todas as obrigações do contrato.

Em decisão recente, de fevereiro de 2026, a 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Alagoas reforçou a regra. No julgamento da Apelação Cível 0705073-95.2023.8.02.0058, o tribunal firmou tese de que a cessão de direitos de imóvel gravado com alienação fiduciária só é válida e eficaz com a anuência expressa do credor fiduciário. Sem essa autorização, contrato de gaveta ou procuração feita entre as partes não produz efeito no cartório.

Como funciona o pedido de cessão de direitos no banco?

O procedimento envolve um documento padronizado chamado Instrumento Particular de Cessão de Direitos e Obrigações com Sub-rogação, normalmente fornecido pela própria instituição financeira. O filho que vai receber o imóvel passa pela mesma análise de crédito que faria se estivesse contratando o financiamento do zero.

Os requisitos mais comuns exigidos pelos bancos:

• Análise de renda do cessionário: o filho precisa comprovar capacidade de pagar as parcelas restantes
• Score de crédito: a instituição consulta o perfil de risco do novo devedor
• Adimplência do cedente: as parcelas vencidas até a data da cessão precisam estar em dia
• Documentação completa do imóvel: matrícula atualizada e certidões negativas

Após a aprovação do banco, o instrumento é levado ao cartório de registro de imóveis e averbado na matrícula do bem, conforme determina o item 233 do Código de Normas do TJSP e dispositivos equivalentes em outras corregedorias estaduais.

Qual imposto incide quando a cessão é feita gratuitamente entre pais e filhos?

Aqui está o ponto que costuma pegar a maioria das famílias de surpresa. Quando a cessão é gratuita, como no caso típico de pais que querem passar o imóvel para os filhos sem cobrar nada, o imposto que incide não é o ITBI (municipal, comum nas compras), e sim o ITCMD, o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação, recolhido para o estado.

A regra está consolidada no item 233 do Código de Normas do TJSP, que define expressamente: ITBI quando a transmissão é onerosa, ITCMD quando é gratuita. A base de cálculo do ITCMD costuma ser a diferença entre o valor venal do imóvel e o saldo devedor que ainda falta pagar ao banco, conforme entendimento das fazendas estaduais. A alíquota varia por estado e, no Rio de Janeiro, pode chegar a 8%, conforme legislação estadual vigente.

Quando a doação tradicional volta a ser uma opção?

Depois da quitação do financiamento, o cenário muda completamente. Com a dívida paga, a propriedade do imóvel volta para o nome de quem fez o financiamento, e o cartório cancela o registro da alienação fiduciária. A partir daí, todos os instrumentos sucessórios voltam à mesa.

As alternativas mais comuns para quem já quitou:

• Doação em vida: transmissão direta e definitiva do imóvel
• Doação com reserva de usufruto: pais doam o imóvel mas continuam com o direito de morar nele enquanto vivem
• Testamento: define a destinação do bem após a morte
• Partilha em inventário futuro: divisão entre herdeiros, sem antecipação

Para quem está perto de quitar o financiamento, muitas famílias optam por esperar a quitação e fazer a doação tradicional, que tem instrumento mais simples e maior flexibilidade no planejamento sucessório. Para quem ainda tem muitos anos pela frente e precisa adiantar a sucessão por motivos familiares, a cessão de direitos com anuência do banco continua sendo o único caminho juridicamente válido.