A nova regra de 2026 está fazendo brasileiros descobrirem formas legais de transferir imóveis para os filhos pagando menos imposto

Passar um imóvel para o nome de um filho, neto ou cônjuge sem custos tributários parece bom demais para ser verdade e, de fato, a isenção total raramente existe. Mas a legislação brasileira prevê situações específicas em que a transferência de patrimônio e imóveis entre familiares pode, sim, acontecer com imposto zero ou custo muito reduzido, desde que o contribuinte conheça as regras e planeje cada etapa com cuidado.

O que a lei diz sobre transferência de imóvel entre familiares?

No Brasil, toda doação ou herança de bens está sujeita ao ITCMD, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, tributo de competência estadual previsto no artigo 155 da Constituição Federal. Isso significa que, na regra geral, transferir um imóvel para um parente gera obrigação tributária, seja em vida (doação) ou após o falecimento (inventário).

A transferência gratuita de imóvel entre familiares não é automaticamente isenta de imposto, mas cada estado define faixas de isenção que podem zerar o tributo em casos específicos. A partir de 2026, com a regulamentação da Reforma Tributária pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e pela Lei Complementar nº 227/2026, todos os estados passaram a adotar obrigatoriamente alíquotas progressivas, que variam de 2% a 8% conforme o valor transmitido.

Em quais situações é possível não pagar imposto na transferência?

Embora a regra geral exija o pagamento do ITCMD, a legislação estadual prevê hipóteses de isenção que beneficiam diretamente famílias de menor patrimônio. As situações variam conforme o estado, mas seguem uma lógica semelhante em grande parte do país.

Famílias que possuem um único imóvel de pequeno valor podem conseguir isenção total do ITCMD na transferência para os filhos. Em São Paulo, por exemplo, doações de até 2.500 UFESPs por ano — valor que correspondia a aproximadamente R$ 92.550 por donatário em 2025 — são isentas do imposto. Já estados como Paraná e Rio de Janeiro aplicam critérios próprios, mas também protegem transferências de imóveis residenciais de baixo valor venal. A consulta à Secretaria da Fazenda do estado é indispensável antes de qualquer movimentação.

Quais são as principais formas legais de transferir um imóvel na família?

Existem caminhos distintos para transmitir patrimônio entre parentes, e cada um tem custos e implicações jurídicas diferentes. A escolha depende do momento da vida, do valor do bem e do objetivo da família. Para facilitar a comparação, veja as três modalidades mais utilizadas no país.

A doação em vida é considerada a via mais direta e geralmente mais barata que o inventário, já que evita custos judiciais adicionais. No entanto, é fundamental registrar a escritura pública em cartório e declarar a operação à Receita Federal no Imposto de Renda, mesmo quando há isenção do ITCMD.

O que mudou com a Reforma Tributária a partir de 2026?

A principal mudança trazida pela Reforma Tributária foi o fim da alíquota fixa de ITCMD. Até 2025, estados como São Paulo cobravam 4% independentemente do valor do patrimônio. Agora, a tributação segue uma tabela progressiva obrigatória em todo o território nacional, com alíquotas que crescem conforme o montante transmitido, podendo chegar ao teto de 8%.

A reforma também passou a permitir que os estados somem todas as doações feitas à mesma pessoa ao longo do ano para aplicar a alíquota sobre o valor acumulado. Isso impacta diretamente a estratégia de fracionar doações em parcelas menores: o que antes permitia escapar de faixas mais altas de tributação agora pode ser agregado pelo fisco estadual. Além disso, a competência de cobrança mudou — o ITCMD passou a ser devido no estado de domicílio do doador ou do falecido, e não mais no local onde tramita o inventário ou a escritura.

Leia também: Como tirar a nova Carteira de Identidade pelo celular, sem enfrentar filas.

Como planejar a transferência e reduzir custos de forma legal?

O planejamento sucessório é a ferramenta mais eficaz para famílias que desejam transmitir patrimônio com economia tributária dentro da lei. Agir com antecedência permite aproveitar faixas de isenção, escolher o momento certo e evitar surpresas com o fisco. Entre as estratégias mais recomendadas por especialistas em direito de família, destacam-se:

• Utilizar a cota de isenção anual do estado, realizando doações parceladas cujo valor fique abaixo do limite estadual, de modo a zerar o imposto em cada exercício.
• Reservar o direito de usufruto, garantindo que o doador continue morando no imóvel e usando o bem mesmo após transferir a propriedade ao filho.
• Consultar um advogado especializado antes de qualquer escritura, já que erros na documentação ou doações sem registro geram multas e problemas futuros com a Receita Federal.

Transferir imóvel na família sem pagar imposto é possível em situações específicas, mas exige conhecimento das regras do estado, documentação correta e, acima de tudo, planejamento. Com as novas alíquotas progressivas em vigor, antecipar decisões deixou de ser vantagem e passou a ser necessidade.