Homem compra um lote murado havia anos, manda levantar a construção e durante a medição descobre que dois metros do terreno na verdade pertencem ao vizinho pela matrícula

A compra parecia simples: lote murado, escritura lavrada, registro feito. Quando a obra começou e o engenheiro fez o levantamento topográfico antes de marcar a fundação, a surpresa apareceu. Dois metros do terreno que o novo proprietário usava como seu, dentro do muro que estava lá havia anos, não constavam na matrícula dele. Constavam na do vizinho. O muro estava no lugar errado, a ocupação havia se consolidado ao longo do tempo, e agora dois registros distintos descreviam a mesma faixa de terra como pertencente a donos diferentes. Esse conflito, muito mais comum do que parece, tem nome jurídico e tem solução.

Por que a área registrada na matrícula diverge do que existe no terreno?

Muitos imóveis brasileiros foram registrados décadas atrás, quando os métodos de medição eram imprecisos e a fiscalização sobre os limites reais dos lotes era limitada. Instrumentos simples de medição, marcos físicos que se deslocaram ao longo do tempo, muros construídos sem levantamento técnico prévio e descrições genéricas nas escrituras antigas criaram um acúmulo de divergências entre o que os documentos dizem e o que existe no chão.

A situação se torna mais complexa quando a divergência envolve sobreposição com imóvel vizinho. Nesse caso, a matrícula de um imóvel e a matrícula do outro descrevem a mesma faixa de terra como pertencente a donos diferentes. O Cartório de Registro de Imóveis registra o que consta nos títulos e na planta apresentada no ato do registro, não o que existe fisicamente. Quando a planta estava errada ou imprecisa no momento do registro original, o erro entra no sistema e fica lá até que alguém o corrija formalmente.

Quem tem razão: quem usa o terreno ou quem tem o registro?

O princípio geral do direito imobiliário brasileiro é que a matrícula prevalece sobre a posse como título de propriedade. O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a transferência da propriedade imóvel se opera pelo registro. Isso significa que, em regra, quem tem o registro tem o direito. A circunstância de o muro estar errado há anos, e de a faixa ter sido usada por quem comprou o lote, não muda automaticamente a titularidade registral.

Essa regra, porém, tem uma exceção relevante: o usucapião. Se o novo proprietário conseguir demonstrar que a faixa em disputa foi possuída de forma contínua, pacífica e com ânimo de dono por prazo legal, poderá pleitear judicialmente a aquisição da propriedade pela posse prolongada. A dificuldade, nesse caso específico, é que ele acabou de comprar o lote. O prazo de posse necessário para usucapião precisa ser contado, e posse recente raramente atinge os requisitos temporais.

Quais são os caminhos jurídicos disponíveis para resolver o conflito?

O STJ consolidou entendimento de que a ação demarcatória é a via adequada para dirimir discrepâncias entre a realidade fática dos marcos divisórios do terreno e o que consta no registro imobiliário. Quando há sobreposição de matrículas, o caminho judicial é exatamente esse: pedir ao juiz que determine os limites reais de cada imóvel com base na documentação registral, na perícia topográfica e nos marcos históricos disponíveis.

• Retificação administrativa da matrícula: quando a divergência não envolve sobreposição com terreno vizinho e o erro é de medição simples, pode ser resolvida diretamente no cartório com apresentação de novo levantamento topográfico. É o caminho mais rápido e menos oneroso, mas exige que os vizinhos confrontantes concordem ou não se oponham dentro do prazo de notificação.
• Retificação judicial da matrícula: quando há oposição de vizinho ou quando a divergência envolve sobreposição de matrículas, o cartório não consegue resolver administrativamente e o caso precisa ir ao juiz. O processo é regulado pelo artigo 213 da Lei 6.015/73.
• Ação demarcatória: via adequada quando o objetivo é estabelecer judicialmente os limites corretos entre dois imóveis cujas matrículas se sobrepõem. O juiz nomeia perito, que realiza levantamento técnico e apresenta planta com a linha divisória proposta. A sentença homologa a demarcação e determina a colocação de marcos físicos.
• Acordo extrajudicial: quando há consenso entre os dois proprietários sobre onde a divisa deveria estar, é possível formalizar o acordo em escritura pública e levar ao cartório para averbação, encerrando o conflito sem processo judicial.

O comprador pode cobrar algo do vendedor que lhe passou um lote com área menor?

Pode, com base no instituto jurídico da evicção, que é a perda total ou parcial de um bem adquirido em virtude de direito anterior de terceiro reconhecido judicialmente. O artigo 447 do Código Civil garante ao comprador a responsabilidade do alienante pela evicção. Se o vizinho obtiver judicialmente o reconhecimento de que os dois metros são dele, o comprador tem direito de regresso contra o vendedor para ressarcimento proporcional ao valor da área perdida, acrescido de indenização pelos prejuízos decorrentes da evicção.

Esse direito existe mesmo que o vendedor não tivesse ciência do problema na época da venda. A responsabilidade pela evicção é objetiva: não depende de má-fé do vendedor, apenas da comprovação de que a área adquirida era, de fato, de terceiro. A cláusula de exclusão de responsabilidade por evicção, que às vezes aparece em contratos de compra e venda, precisa estar expressa e aceita pelo comprador de forma inequívoca para ter validade.

O que verificar antes de comprar um terreno para evitar essa situação?

A divergência entre área registrada e área real é um dos problemas mais comuns no mercado imobiliário brasileiro, e também um dos mais evitáveis com procedimentos simples antes da assinatura da escritura.

• Solicitar levantamento topográfico georreferenciado feito por engenheiro agrimensor antes da compra, confrontando a planta resultante com o polígono descrito na matrícula.
• Verificar na matrícula de cada imóvel confrontante se as descrições de limites são compatíveis com as do imóvel a ser adquirido, identificando sobreposições antes do negócio.
• Exigir certidão de inteiro teor da matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis, com data próxima à assinatura do contrato, para verificar a existência de averbações, ônus ou anotações que indiquem disputas em curso.
• Checar se existe ação judicial envolvendo o imóvel nas certidões dos distribuidores cíveis do foro da comarca onde o bem está localizado.
• Quando o terreno está murado, verificar in loco se o posicionamento do muro corresponde ao polígono da matrícula, especialmente em imóveis antigos onde o muro pode ter sido construído sem levantamento técnico.

O que esse caso revela sobre a fragilidade dos registros imobiliários em imóveis antigos

A matrícula do imóvel deveria ser o espelho fiel da realidade física do bem. Em muitos imóveis brasileiros, especialmente os registrados antes da obrigatoriedade do georreferenciamento, esse espelho está distorcido por imprecisões acumuladas ao longo de décadas. O problema não está na má intenção de nenhuma das partes, mas na limitação técnica dos métodos de medição usados no passado e na ausência de revisões sistemáticas dos registros ao longo do tempo.

O comprador que descobre dois metros faltantes depois de levantar o muro está pagando o preço de uma cadeia de registros que nunca foram confrontados com a realidade física do terreno. A solução existe e tem procedimento definido em lei. O custo, seja do processo judicial, seja do acordo extrajudicial, raramente compensa o que teria custado um levantamento topográfico feito antes da compra, que em terrenos urbanos de porte médio não ultrapassa alguns poucos milhares de reais e entrega certeza que nenhuma vistoria ocular é capaz de fornecer.