Imobiliária retém caução de R$ 5 mil por piso desgastado em 5 anos de uso e Justiça obriga a devolução integral do valor corrigido

A retenção de depósitos de garantia locatícia ao término do contrato de locação exige comprovação técnica de danos extraordinários. A Justiça Cível determinou que uma imobiliária devolva integralmente a caução de R$ 5.000,00 corrigida a um ex-inquilino que ocupou o imóvel por 5 anos, afastando cobranças por desgaste natural.

O proprietário pode reter a caução por marcas de uso e tempo?

A devolução do bem locado é regida pelo Artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). O dispositivo legal obriga a restituição do imóvel no estado em que foi recebido, ressalvadas expressamente as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

O desgaste na pintura, o desbotamento de pisos de madeira e o atrito suave de móveis configuram depreciação temporal comum do patrimônio. O locador não pode transferir os custos de conservação estrutural ao inquilino, caracterizando ato ilícito nos termos do Artigo 22, inciso X, da Lei do Inquilinato.

Qual é a diferença entre dano culposo e desgaste natural do imóvel?

A distinção jurídica apoia-se no nexo causal: o desgaste natural decorre da ação do tempo e da habitação regular, enquanto o dano reparável exige imperícia, negligência ou ação destrutiva intencional. O piso riscado por sapatos ao longo de meia década reflete uso residencial rotineiro.

Para esclarecer a linha divisória entre a deterioração esperada e os prejuízos indenizáveis segundo a jurisprudência, examine a tabela comparativa a seguir:

Por que a vistoria de saída sem a presença do inquilino é nula?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento pacificado de que o laudo de vistoria de saída unilateral não serve para embasar cobranças de reformas. A inspeção final exige notificação prévia com dia e hora para permitir o acompanhamento presencial do locatário.

Sem a assinatura conjunta no termo de entrega de chaves, o proprietário perde a força probatória sobre a origem dos defeitos apontados. A retenção da garantia de R$ 5.000,00 baseada em orçamentos particulares sem contraditório configura apropriação indevida de valores.

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Quais passos o locatário deve seguir para exigir a devolução dos R$ 5 mil?

O inquilino deve notificar a administradora extrajudicialmente estipulando prazo improrrogável para a liquidação dos haveres. A retenção injustificada autoriza a propositura de ação de cobrança no Juizado Especial Cível.

Para estruturar o requerimento de restituição dos valores com base na legislação locatícia, execute o seguinte roteiro de exigências:

• 📑 Notificação formal escrita: Envie e-mail ou carta com aviso de recebimento cobrando o depósito em até 5 dias.
• 📷 Comparativo de vistorias: Reúna as fotos da vistoria de entrada e de saída comprovando o estado geral de conservação.
• 🏦 Cálculo da poupança: Exija a aplicação de juros e correção monetária pela caderneta de poupança (Artigo 38, § 2º, da Lei nº 8.245/1991).

Quais as principais dúvidas jurídicas sobre a restituição de caução?

O encerramento do contrato de aluguel e as taxas de pintura geram dúvidas recorrentes entre locadores e locatários. Confira as respostas técnicas consolidadas a seguir:

A retenção arbitrária da caução sob pretexto de desgaste natural viola a Lei do Inquilinato e desequilibra a relação contratual. A Justiça restabelece o direito do locatário, obrigando a devolução integral da quantia retida com as devidas correções financeiras.