Filha de 28 anos herda um apartamento de R$ 380 mil do pai falecido, se muda e recebe uma notificação do condomínio exigindo a saída, porque a convenção só permite idosos acima de 60 anos e a regra vale também para herdeiros

Ela herdou o apartamento do pai e, pouco depois da mudança, recebeu uma notificação para deixar o imóvel. É a situação de uma filha de 28 anos diante de uma convenção de condomínio que só aceita moradores acima de 60 anos. O prédio diz que a regra também vale para quem herda. O caso envolve herança, direito de propriedade e os limites do que um condomínio pode impor, e a resposta começa no Código Civil.

A convenção de condomínio vale também para quem herda o imóvel?

Sim. O artigo 1.333 do Código Civil determina que a convenção do condomínio edilício é obrigatória para os donos das unidades e para quem tem a posse delas. Para valer contra terceiros, ela precisa estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

A lei das sucessões reforça essa ligação. Pelo artigo 1.784 do Código Civil, a herança passa aos herdeiros assim que a pessoa morre. Na prática, o herdeiro recebe o imóvel junto com as regras que já valiam para ele, inclusive as normas internas do prédio.

A regra de idade mínima pode tirar a herdeira do apartamento?

Não de forma automática. A notificação do condomínio é um aviso extrajudicial e não tem força de ordem de despejo. Para obrigar alguém a sair, seria preciso uma decisão judicial. Do outro lado, o artigo 1.335 do Código Civil garante ao condômino o direito de usar, fruir e dispor livremente da sua unidade.

O Superior Tribunal de Justiça já mostrou como avalia esse tipo de conflito. No REsp 1.783.076, no Informativo de Jurisprudência 649 do STJ, a Terceira Turma derrubou uma proibição genérica de animais prevista em convenção. Para os ministros, a regra era desarrazoada quando o animal não oferecia risco à segurança, à saúde ou ao sossego dos vizinhos.

A decisão não trata de idade, mas mostra que cláusulas restritivas precisam passar pelo teste da razoabilidade. O Estatuto da Pessoa Idosa garante moradia digna a quem tem 60 anos ou mais. A lei, porém, não autoriza expulsar moradores mais jovens. Por isso, a validade da cláusula contra uma proprietária tende a ser decidida caso a caso pelo Judiciário.

Quem herda um imóvel em condomínio costuma encontrar outras surpresas além das regras de uso. Uma das mais pesadas envolve as contas atrasadas do prédio.

O que fazer depois de receber a notificação do condomínio?

O primeiro passo é não sair às pressas nem ignorar o documento. A herdeira precisa juntar papéis e entender exatamente o que a cláusula diz, porque cada palavra faz diferença.

1. Pedir a cópia registrada da convenção e conferir se a regra limita a moradia, a venda ou as duas coisas.
2. Guardar a notificação e responder por escrito, com comprovante de entrega.
3. Reunir os documentos da herança, como a certidão de óbito e o andamento do inventário.
4. Procurar a Defensoria Pública ou um advogado antes de assinar qualquer acordo.

Existe ainda o caminho da assembleia. Pelo artigo 1.351 do Código Civil, a convenção de qualquer condomínio edilício só muda com dois terços dos votos dos condôminos. O quórum é alto, mas pode ser alcançado em prédios onde a regra perdeu o sentido.

O próprio STJ já analisou outra restrição que a convenção impõe ao dono da unidade: o aluguel por temporada. No vídeo do canal oficial do tribunal, a Corte apresenta a decisão da Quarta Turma que permitiu a condomínios residenciais impedir esse tipo de locação.

Como a herdeira pode resolver o impasse sem perder o imóvel?

O melhor caminho é negociar com informação na mão. Quem conhece a convenção, o Código Civil e o entendimento do STJ sobre regras desproporcionais chega mais firme à conversa com o síndico. Se a cláusula for mantida, ainda dá para vender a unidade ou alugá-la a alguém que se encaixe na regra.

Também vale pensar no futuro. Famílias com pais morando em prédios só para idosos podem ler a convenção antes do inventário e planejar o destino do imóvel com calma. O Estatuto da Pessoa Idosa protege os moradores mais velhos, e o direito dos filhos também merece atenção. Se você vive algo parecido, converse com a família, procure a Defensoria e não assine nada sem entender cada linha.

E já que o assunto é a vida em condomínio, as regras sobre a vaga de garagem também rendem multa e discussão entre vizinhos.