Filha de 28 anos herda um apartamento de R$ 380 mil do pai falecido, se muda e recebe uma notificação do condomínio exigindo sua saída, porque a convenção só permite idosos acima de 60 anos e a regra vale também para sucessores

Condomínio pode impedir herdeiros com menos de 60 anos de morar no apartamento? Entenda os limites da convenção A convenção de condomínio obriga os proprietários e quem tem a posse das unidades, mas suas cláusulas precisam respeitar a legislação. Uma restrição de moradia baseada na idade, mesmo quando prevista para sucessores, pode ser questionada à luz da herança e do direito de propriedade. A validade da exigência depende da análise da regra e das circunstâncias, e não apenas de sua inclusão na convenção.

A convenção de condomínio pode barrar um morador pela idade?

Não de forma automática, e o assunto está longe de ser simples. A convenção funciona como a lei interna do prédio, mas não pode passar por cima do Código Civil. O artigo 1.335 do Código Civil garante ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor da sua unidade.

Uma cláusula que impede o proprietário de morar no imóvel por causa da idade pode ser questionada por restringir esse direito de propriedade. O Estatuto da Pessoa Idosa considera idosa quem tem 60 anos ou mais. No artigo 37, garante a essas pessoas o direito à moradia digna. O Estatuto da Pessoa Idosa, porém, não traz regra que autorize afastar moradores mais jovens de um imóvel que é deles.

A herança faz os herdeiros receberem também as regras do prédio?

Sim, em regra as obrigações do imóvel acompanham quem fica com ele. Pelo artigo 1.784 do Código Civil, aberta a sucessão, a herança passa desde logo aos herdeiros. Essa transmissão ocorre com a morte, mesmo antes do fim do inventário; a atribuição de um apartamento específico a determinado herdeiro depende da partilha, quando houver outros sucessores.

Já o artigo 1.333 do Código Civil determina que a convenção do condomínio edilício obriga os titulares das unidades e quem tem a posse delas. Portanto, a discussão não é se os herdeiros devem seguir a convenção. A questão é se uma cláusula que restringe moradores pela idade é válida, porque uma regra ilegal não ganha força só por ter sido aprovada em assembleia.

Herdar um apartamento em prédio pode trazer outras surpresas, como as contas que ficaram para trás. Esse problema já foi tema aqui no site.

O que o STJ já decidiu sobre os limites das convenções?

O Superior Tribunal de Justiça costuma verificar se a restrição é razoável e tem fundamento legítimo. No caso mais conhecido, a Terceira Turma derrubou a proibição genérica de animais nos apartamentos. A decisão foi tomada em 2019 e está resumida no Informativo de Jurisprudência nº 649 do STJ.

Na decisão sobre animais, o tribunal considerou a proteção da segurança, da higiene, da saúde e do sossego dos vizinhos. Em texto do STJ sobre o equilíbrio entre propriedade e convivência, a corte lembra que o condomínio não pode impor sanções sem previsão legal. Esse precedente não decide a validade de uma idade mínima para morar, mas ajuda a compreender por que restrições da convenção precisam de fundamento e podem ser questionadas na Justiça.

O próprio STJ explica, no programa Entender Direito, as regras que valem para quem vive em prédio. O episódio reúne a base legal e os entendimentos do tribunal sobre o condomínio edilício.

O que os herdeiros podem fazer se receberem uma notificação?

Se houver uma notificação exigindo a saída por causa da idade, é importante buscar orientação antes de deixar o imóvel ou assinar um acordo. A notificação extrajudicial, por si só, não equivale a uma ordem judicial de desocupação. Também ajuda pedir a cópia registrada da convenção, guardar o documento recebido e responder por escrito, com comprovante de entrega.

Também ajuda reunir a certidão de óbito e os papéis do inventário antes de procurar a Defensoria Pública ou um advogado. Se os moradores quiserem mudar a regra, o artigo 1.351 do Código Civil exige dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção. Recebeu uma notificação com essa exigência? Converse com quem entende do assunto antes de qualquer decisão, para avaliar a validade da cláusula e os direitos envolvidos.

As dúvidas sobre herança vão bem além do condomínio. Uma das mais comuns envolve a parte da herança que a lei reserva aos filhos.