Genro construiu uma casa no fundo do terreno dos sogros e morou lá por 14 anos, e agora, após o divórcio, alega ter direito sobre a construção, já que gastou o próprio dinheiro na obra com autorização verbal

Um genro investiu dinheiro próprio na construção de uma casa nos fundos do terreno dos sogros, morou lá por 14 anos com autorização verbal da família e, após o divórcio, se viu diante de uma exigência de desocupação imediata sem qualquer ressarcimento. A situação, que parece excepcional, repete-se com frequência em famílias brasileiras que resolvem questões patrimoniais no fio do afeto, sem documentação. A boa notícia para o genro é que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento favorável a quem constrói de boa-fé em terreno alheio.

A construção em terreno dos sogros pertence a quem?

Do ponto de vista estrito do direito de propriedade, a construção erguida em terreno alheio incorpora-se ao solo e passa a pertencer ao dono do terreno. É o que estabelece o Código Civil nos artigos 1.253 e seguintes, pelo princípio da acessão: o acessório segue o principal, e o principal é o terreno. Isso significa que, tecnicamente, a casa que o genro construiu com o próprio dinheiro pertence aos sogros desde o momento em que as paredes foram levantadas.

Esse princípio, porém, não opera de forma absoluta quando há boa-fé comprovada e autorização dos proprietários. O artigo 1.255 do Código Civil estabelece que quem semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde o que semeou, plantou ou edificou, mas tem direito a indenização. A autorização verbal dos sogros para a construção é exatamente o elemento que transforma o genro em construtor de boa-fé e abre o caminho para a indenização.

O que o STJ já decidiu sobre casos como esse?

No Recurso Especial nº 1.327.652/RS, a 4ª Turma do STJ firmou entendimento de que quem comprova ter contribuído financeiramente para a construção de imóvel em terreno alheio tem direito à indenização, mesmo que o bem esteja registrado em nome de terceiros. A decisão não transfere a propriedade do imóvel, mas reconhece o direito à compensação financeira pelo valor da construção. O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, fundamentou o voto no artigo 884 do Código Civil, que proíbe o enriquecimento sem causa: não é razoável que o proprietário do terreno se beneficie de uma construção custeada por outra pessoa sem nenhuma contraprestação.

O mesmo julgado reconheceu que, no contexto do divórcio, o que se partilha entre o casal não é o imóvel em si, pois ele pertence aos sogros, mas sim os direitos decorrentes da edificação. Esses direitos, por sua vez, são cobrados dos proprietários do terreno em ação autônoma, separada do processo de divórcio. São duas frentes distintas: uma contra o ex-cônjuge, para a partilha do valor econômico da construção, e outra contra os sogros, para a indenização pelas benfeitorias realizadas no terreno deles.

O que é o direito de retenção e como ele protege o genro?

O direito de retenção é a proteção mais imediata disponível para quem construiu de boa-fé e ainda ocupa o imóvel. Ele impede que o genro seja despejado enquanto aguarda o pagamento da indenização pelo valor da construção. Na prática, significa que os sogros não podem exigir a desocupação imediata sem antes depositar o valor correspondente ao que foi investido na obra. Enquanto esse pagamento não ocorre, o ocupante tem autorização legal para permanecer no imóvel.

• O direito de retenção precisa ser invocado formalmente em juízo, de preferência como resposta a uma eventual ação de reintegração de posse movida pelos sogros.
• Ele não é automático: o genro precisa provar que construiu de boa-fé e com autorização, elementos que sustentam todo o argumento jurídico.
• O valor a ser pago pelos sogros corresponde ao valor atual da construção no estado em que se encontra, calculado no momento da devolução do imóvel.
• Enquanto o direito de retenção estiver reconhecido, nenhuma ordem de despejo pode ser cumprida sem o pagamento prévio da indenização.

Quais provas sustentam o pedido de indenização do genro?

O ponto mais sensível desse tipo de caso é a prova. A autorização foi verbal, o investimento foi feito sem contrato e a construção durou anos sem nenhum registro formal. Reunir documentação retroativa é trabalhoso, mas possível, e é o que determina a diferença entre uma ação bem-sucedida e uma demanda frágil perante o juiz.

• Notas fiscais de materiais de construção compradas em nome do genro, que demonstram o custeio direto da obra.
• Recibos de pagamento de mão de obra, serviços de engenharia, projetos elétricos, hidráulicos e acabamentos.
• Extratos bancários mostrando saques ou transferências compatíveis com os valores e os períodos de construção.
• Depoimentos de vizinhos, parentes e amigos que acompanharam a obra e podem confirmar quem custeou e executou a construção.
• Fotografias com data que registrem o início, o andamento e a conclusão das obras.
• Mensagens de texto ou e-mails em que os sogros mencionem a construção, autorizem reformas ou reconheçam o investimento do genro.

E se o valor da construção for maior que o do terreno?

O Código Civil prevê uma hipótese especial nesse cenário. Quando o valor da construção supera consideravelmente o valor do próprio terreno, o construtor de boa-fé pode pleitear não apenas a indenização, mas a aquisição do terreno mediante pagamento de uma compensação aos proprietários. Trata-se do instituto da acessão inversa, que vira a lógica convencional: em vez de a construção pertencer ao dono do solo, o solo passa a seguir a construção, quando esta tiver valor significativamente superior.

Esse caminho é mais complexo e exige avaliação técnica precisa dos valores de ambos, terreno e edificação, além de decisão judicial que reconheça a desproporção e determine a transferência mediante indenização aos sogros. Em casos onde o genro investiu quantia expressiva ao longo de 14 anos de moradia e reformas sucessivas, a acessão inversa pode ser um argumento relevante a ser avaliado pelo advogado antes de definir a estratégia processual.

O que esse conflito revela sobre acordos verbais em família

Construir no terreno de parentes com base em confiança e promessas verbais é uma prática comum no Brasil e uma das principais fontes de litígios patrimoniais entre famílias. Enquanto o casamento dura, a informalidade não incomoda. Quando ele termina, a ausência de documentação transforma anos de investimento em uma disputa que poderia ter sido evitada com um simples contrato de comodato ou com a regularização da construção por meio do direito de laje, instrumento criado pela Lei 13.465/2017 exatamente para situações como essa.

Para quem já está na situação do genro descrito aqui, a orientação jurídica especializada antes de qualquer movimento é indispensável. Sair do imóvel voluntariamente sem acordo formal, aceitar acordos verbais de compensação ou ignorar os prazos de prescrição, que no caso de indenização por acessão são de dez anos, são os erros mais comuns e os que mais prejudicam quem tem direito a receber pelo que construiu com o próprio esforço.