Morador aluga a vaga da garagem a um vizinho da rua por R$ 300 e descobre que a lei proíbe alugar para quem não mora no prédio, salvo se a convenção autorizar

Alugar a vaga de garagem que fica parada para um vizinho da rua parece um jeito simples de ganhar R$ 300 por mês. Só que a regra do condomínio edilício no Brasil fecha essa porta. Desde a Lei 12.607/2012, o Código Civil proíbe alugar ou vender o espaço a quem é de fora do prédio. A exceção é a convenção que autorize isso de forma expressa. No Rio, onde estacionar na rua pesa no bolso e muita vaga fica sobrando nos prédios, essa dúvida aparece com frequência.

O que a lei diz sobre alugar vaga de garagem a vizinho?

A lei diz que a vaga só pode ser alugada a pessoas estranhas ao condomínio se a convenção permitir com todas as letras. A mudança veio com a Lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012, que deu nova redação ao artigo 1.331 do Código Civil.

O texto separa as coisas. Apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas podem ser vendidos e alugados livremente pelos donos. Os abrigos para veículos são a exceção: ficam restritos a quem faz parte do condomínio, salvo autorização expressa na convenção.

Na prática, o silêncio da convenção não vale como permissão. Se o documento não trata do assunto, prevalece a proibição do art. 1.331, e o aluguel ao vizinho da rua fica irregular, mesmo com contrato assinado e pagamento em dia.

A situação lembra a de outros donos que investem num bem e só depois esbarram num limite da lei. Esta outra reportagem do site mostra um exemplo parecido, no campo da energia solar.

Quando a convenção do condomínio libera o aluguel para fora?

A convenção libera o aluguel quando traz uma cláusula expressa autorizando a locação ou a venda da vaga a quem não mora no prédio. Sem essa cláusula, o caminho é mudar a convenção em assembleia.

Pelo artigo 1.351 do Código Civil, a alteração da convenção depende de dois terços dos votos dos condôminos. É um quórum alto, que exige mobilização e uma assembleia convocada com esse tema na pauta.

O quadro abaixo resume o que o Código Civil prevê em cada situação. Com ele, o morador consegue conferir em qual caso a própria vaga se encaixa.

A convenção também define as sanções para quem descumpre as regras, como prevê o artigo 1.334 do Código Civil. Por isso, ler o documento antes de fechar qualquer acordo evita surpresa com o síndico.

Quem mora no prédio tem preferência para alugar a vaga?

Sim. Mesmo quando a convenção autoriza o aluguel a pessoas de fora, o artigo 1.338 do Código Civil dá preferência aos outros condôminos, em condições iguais. Acima de todos ficam os possuidores, como os inquilinos que vivem no prédio.

Isso significa que o dono deve oferecer a vaga de garagem primeiro dentro do condomínio, pelo mesmo valor. O vizinho da rua só entra na conversa se ninguém do prédio quiser, e apenas onde a convenção permite.

Como regularizar o aluguel da garagem sem dor de cabeça?

O primeiro passo é pedir ao síndico ou à administradora uma cópia da convenção registrada e procurar a cláusula sobre garagens. Havendo autorização, o aluguel a quem é de fora pode seguir, respeitada a preferência de quem está no prédio.

Se a autorização não existir, o caminho legal é oferecer a vaga aos moradores ou levar a mudança à assembleia. Em caso de conflito com o condomínio, um advogado ou a Defensoria Pública pode orientar. E aí, antes de fechar negócio com a sua garagem, que tal dar uma olhada na convenção do seu prédio hoje mesmo?

Quais dúvidas sobre aluguel de garagem ainda aparecem?

Algumas perguntas se repetem entre quem pensa em alugar a vaga. As respostas abaixo seguem o que diz o Código Civil.

Para quem gosta de histórias de soluções feitas dentro de casa, tem mais uma no site. Esta é sobre acessibilidade.