Pai vende a casa de R$ 350 mil para um dos filhos por um preço simbólico, sem a concordância dos outros, e os irmãos descobrem que a venda pode ser anulada em até 2 anos

Quando um pai vende a casa da família a um só filho, sem a concordância dos outros, o negócio já nasce com um problema que a lei permite corrigir. A venda de ascendente a descendente feita sem o consentimento expresso dos demais filhos e do cônjuge pode ser derrubada na Justiça. Muita família no Rio só descobre tarde um detalhe: os irmãos prejudicados têm dois anos para agir.

O que o Código Civil diz sobre a venda de pai para filho?

O artigo 496 do Código Civil diz que é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge de quem vende consentirem de forma expressa. Na prática, pai, mãe, avô ou avó que vendem um imóvel a um filho ou neto precisam da concordância formal dos demais.

A regra existe para proteger os herdeiros necessários e a parte da herança que a lei reserva a eles, chamada de legítima. Uma compra e venda dentro da família pode esconder uma doação e encolher o que caberia aos outros filhos no inventário. O mesmo artigo dispensa a assinatura do cônjuge quando o casamento segue o regime da separação obrigatória de bens.

Quando começa a contar o prazo de 2 anos para anular a venda?

O prazo começa na data em que a venda foi concluída, e não no dia em que os irmãos descobrem o negócio. Como o artigo 496 não fixa prazo próprio, vale a regra geral do artigo 179 do Código Civil, que dá dois anos para pedir a anulação da venda de atos anuláveis.

Foi esse o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no recurso especial 1.679.501, relatado pela ministra Nancy Andrighi. A venda aconteceu em fevereiro de 2003, e a ação só chegou à Justiça em fevereiro de 2006. A Terceira Turma reconheceu que o direito dos herdeiros já tinha se esgotado.

Quando o filho ganha o imóvel de presente em vez de comprar, a regra é outra: a colação no inventário. Essa situação é explicada nesta reportagem da Tupi.

Preço simbólico pesa a favor dos irmãos na Justiça?

Pesa, porque um valor muito abaixo do mercado é sinal de doação disfarçada de venda. Segundo o STJ, o negócio pode ser mantido quando se prova que o preço foi pago de verdade, compatível com o mercado, e que a legítima não foi prejudicada.

Numa casa de R$ 350 mil, um pagamento simbólico tende a ser questionado justamente por isso. A mesma decisão deixou claro que usar uma terceira pessoa para repassar o imóvel ao filho recebe o mesmo tratamento da venda direta. Quem desconfia de uma venda assim precisa se organizar logo. Estes passos ajudam a não perder o prazo:

• Pedir a certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis, que mostra a data e o valor declarado da venda.
• Contar os dois anos a partir da conclusão do negócio, e não do dia da descoberta.
• Procurar um advogado ou a Defensoria Pública para entrar com a ação de anulação de venda.

O que a família pode fazer para evitar a briga na herança?

O caminho mais seguro é fechar a venda com a concordância expressa de todos os filhos e do cônjuge. Com essa autorização formal, a compra e venda fica protegida, e nenhum herdeiro necessário pode alegar depois que foi pego de surpresa.

Se a ideia é recompensar um filho que cuidou dos pais, a lei oferece outros caminhos, como a doação feita com orientação jurídica. Uma conversa franca antes da assinatura evita anos de processo e mágoa entre irmãos. Se a sua família vive essa situação, chame todo mundo para a mesa e busque orientação antes que o prazo corra.

Quais dúvidas mais aparecem sobre esse tipo de venda?

Algumas perguntas se repetem entre quem enfrenta esse impasse em casa. As respostas abaixo seguem o texto do Código Civil.

Depois da venda, outra dor de cabeça comum é a divisão do imóvel herdado entre irmãos. A Tupi mostrou o que a lei prevê quando não há acordo.