Proprietário vende casa de R$ 300 mil para terceiro sem avisar o inquilino e Justiça concede ao locatário o direito de comprar o imóvel

Quem aluga um imóvel e paga os aluguéis em dia tem prioridade expressa por lei para fechar negócio caso o dono decida vender a propriedade. A Justiça garantiu a um inquilino o direito de comprar a casa onde morava por R$ 300.000,00, cancelando a venda feita a um terceiro pelas costas do morador.

Como funciona o direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato?

A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece em seu Artigo 27 que o locatário tem preferência para adquirir o imóvel alugado em igualdade de condições com qualquer terceiro interessado. O dono não pode simplesmente colocar a placa de venda e fechar negócio sem consultar quem mora na casa.

O proprietário é obrigado a enviar uma notificação formal detalhando todas as condições do negócio: o preço exato de R$ 300.000,00, a forma de pagamento, o prazo de resposta e se existem pendências de cartório. A partir do recebimento, o inquilino tem até 30 dias para dizer se quer comprar ou não.

Quais são as opções do inquilino caso o dono venda a casa escondido?

Quando o proprietário desrespeita a regra e fecha a venda sem notificar o locatário, a lei abre dois caminhos jurídicos distintos. A escolha da medida depende do cumprimento de requisitos documentais prévios pelo morador.

O inquilino pode ingressar com ação de perdas e danos para ser indenizado pelos transtornos de mudança forçada ou pleitear a própria casa para si depositando o valor em juízo, conforme resumido no quadro a seguir:

Qual o prazo e os requisitos para tomar o imóvel vendido para terceiro?

Para conseguir cancelar a escritura do comprador e tomar o imóvel (adjudicação compulsória), o Artigo 33 da Lei do Inquilinato impõe uma regra rigorosa: o contrato de aluguel precisa estar averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da venda.

Com a averbação em mãos, o inquilino tem o prazo decadencial de até 6 meses contados do registro da venda no cartório para ajuizar a ação, depositando em juízo o valor exato de R$ 300.000,00 acrescido das despesas da escritura.

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Como o proprietário deve notificar o morador para evitar a anulação do negócio?

Conversas de corredor ou mensagens informais de aplicativo não têm validade para comprovar a ciência formal do inquilino. O proprietário precisa de prova documental incontestável da entrega da proposta.

Para que a venda a terceiros ocorra com total segurança jurídica, o dono do imóvel deve cumprir as seguintes etapas formais:

• ✉️ Envio por carta com AR ou cartório: A notificação deve ser entregue mediante protocolo assinado com data inequívoca.
• ⏳ Aguardar 30 dias de silêncio: O dono só pode fechar com o terceiro se o inquilino recusar por escrito ou calar pelo prazo legal.
• 🏷️ Manutenção do mesmo valor: Se o proprietário aceitar negociar por preço menor para o comprador, terá que renotificar o inquilino.

Quais as principais dúvidas sobre direito de preferência em contratos de aluguel?

A falta de averbação do contrato na matrícula gera muitas dúvidas entre os moradores. Veja os esclarecimentos dos advogados imobiliários a seguir:

Se você aluga um imóvel e pensa em adquiri-lo no futuro, faça a averbação do contrato na matrícula do imóvel no cartório de registro. Esse procedimento simples é a garantia que assegura o direito de comprar a casa onde você vive.