Filha de 41 anos herda o apartamento onde cresceu, avaliado em R$ 350 mil, mas descobre que o pai deixou usufruto vitalício para a companheira de 68 anos, que continua morando no imóvel sem pagar nada

Receber por herança o apartamento onde cresceu pode parecer suficiente para que uma filha passe imediatamente a morar, vender ou alugar o imóvel. A situação muda quando o falecido deixa um usufruto vitalício para outra pessoa. Nesse cenário, a filha pode se tornar proprietária do apartamento, enquanto a companheira de 68 anos permanece com o direito de morar nele e utilizá-lo durante a vida, sem precisar pagar aluguel à chamada nua-proprietária.

Como a filha pode ser dona do apartamento e não poder morar nele?

O usufruto divide temporariamente alguns poderes da propriedade. A filha pode receber a chamada nua-propriedade, enquanto a usufrutuária conserva os direitos de usar o imóvel e aproveitar seus frutos. Isso significa que a propriedade pertence à herdeira, mas a posse e o uso ficam vinculados ao usufruto enquanto ele existir.

Na prática, essa divisão pode produzir consequências importantes:

• A filha permanece proprietária do apartamento;
• A companheira pode continuar residindo no imóvel;
• A proprietária não pode simplesmente exigir a desocupação enquanto o usufruto estiver válido;
• O imóvel pode permanecer sujeito ao usufruto mesmo que a nua-propriedade seja transferida;
• O uso pleno volta à proprietária quando o usufruto é extinto.

A companheira precisa pagar aluguel para continuar morando no imóvel?

Em regra, não. Se ela recebeu validamente o usufruto vitalício, o direito de utilizar o apartamento decorre do próprio usufruto. Portanto, permanecer no imóvel sem pagar aluguel à filha não significa necessariamente ocupação gratuita irregular, mas exercício de um direito constituído pelo proprietário anterior.

É diferente da situação em que alguém simplesmente permanece em um imóvel pertencente a outra pessoa por tolerância. No usufruto, existe um direito jurídico específico de uso e fruição. A filha não pode transformar unilateralmente esse direito em uma relação de locação e começar a cobrar aluguel apenas porque recebeu a nua-propriedade.

O pai podia deixar usufruto vitalício para a companheira mesmo tendo uma filha?

O usufruto pode ser estabelecido por disposição de última vontade, mas a existência de herdeiros necessários impõe limites ao planejamento sucessório. Filhos integram essa categoria e possuem proteção sobre a chamada legítima, correspondente a metade da herança nas situações em que há herdeiros necessários.

Por isso, é necessário analisar o patrimônio completo do falecido, e não apenas o apartamento de R$ 350 mil. Se existirem outros bens suficientes para preservar a parte obrigatória da filha, o usufruto pode caber dentro da parcela disponível. Se a disposição testamentária comprometer a legítima, poderá existir discussão sobre redução do excesso.

A análise normalmente precisa considerar:

• Valor total dos bens deixados pelo falecido;
• Dívidas existentes no momento da sucessão;
• Existência de outros herdeiros necessários;
• Valor econômico do usufruto concedido;
• Conteúdo completo do testamento;
• Parcela disponível que poderia ser livremente destinada pelo pai.

Quem deve pagar condomínio, impostos e manutenção enquanto ela morar ali?

Ser usufrutuária também envolve responsabilidades. Em linhas gerais, despesas ordinárias necessárias à conservação e encargos relacionados ao uso do bem podem ficar a cargo de quem usufrui do imóvel. Já intervenções extraordinárias ou estruturais podem envolver responsabilidades diferentes para a nua-proprietária.

Essa distinção é importante porque ter direito de morar sem pagar aluguel não significa poder transferir automaticamente todas as despesas para a filha. Condomínio, tributos, manutenção cotidiana e reparos precisam ser analisados conforme sua natureza, as regras do usufruto e as circunstâncias específicas do imóvel.

A filha pode vender o apartamento enquanto existe o usufruto?

A nua-propriedade pode ser negociada, mas o comprador normalmente recebe o imóvel sujeito ao usufruto já existente. Isso reduz a liberdade econômica sobre o bem, porque quem compra não poderá simplesmente retirar a usufrutuária e ocupar o apartamento enquanto o direito continuar válido.

Essa limitação também costuma influenciar o interesse de compradores e o valor econômico da nua-propriedade. Um apartamento avaliado em R$ 350 mil com plena disponibilidade não é necessariamente equivalente, comercialmente, à nua-propriedade de um imóvel ocupado por uma usufrutuária vitalícia de 68 anos.

Quando o apartamento volta a ficar totalmente disponível para a filha?

Se o usufruto for realmente vitalício, sua extinção normalmente ocorre com a morte da usufrutuária, além de outras hipóteses previstas em lei, como renúncia ou situações específicas que possam levar ao encerramento do direito. Quando isso acontece, uso, posse e propriedade voltam a se reunir integralmente nas mãos da nua-proprietária.

Até lá, a filha pode ser juridicamente proprietária sem ter liberdade para morar no apartamento, alugá-lo para terceiros ou exigir pagamento da companheira apenas pelo fato de ela permanecer ali. O ponto decisivo está em verificar se o usufruto foi validamente constituído e se respeitou a parcela da herança protegida por lei. A herança pode entregar a propriedade hoje, enquanto o direito de usar plenamente o imóvel só chega muitos anos depois.