Fazendeiro descobre que o vizinho usa a estrada interna da propriedade há 12 anos para escoar a produção e agora alega ter direito de passagem permanente pelo tempo de uso

Imagine o fazendeiro que descobre que o vizinho passa há 12 anos pela estrada interna da propriedade para escoar a colheita e agora ouve que esse uso virou direito. A servidão de passagem pode, sim, nascer do tempo de uso. Só que o Código Civil impõe condições e prazos que nem sempre batem com os 12 anos.

O que o artigo 1.379 do Código Civil exige do vizinho?

O artigo exige o uso incontestado e contínuo de uma servidão aparente por dez anos, nas regras da usucapião ordinária. É o que diz o artigo 1.379 do Código Civil, que permite registrar a servidão em cartório usando como título a sentença que reconhece a usucapião.

Servidão, segundo o artigo 1.378 do Código Civil, é o encargo que um imóvel suporta em favor de outro, de dono diferente. Aparente quer dizer visível: uma estrada rural com traçado marcado, cascalho ou bueiro. Um atalho pelo pasto, sem obra nenhuma, dificilmente se encaixa.

As obras pesam muito na Justiça. A Súmula 415 do Supremo Tribunal Federal diz que a servidão de trânsito sem título, mas tornada permanente pelas obras feitas, é considerada aparente e dá direito à proteção possessória.

Doze anos de uso da estrada rural garantem a passagem?

Depende do papel que o vizinho tem na mão. Os dez anos do artigo 1.379 remetem ao artigo 1.242 do Código Civil, o da usucapião ordinária, que pede justo título e boa-fé. Sem título, o parágrafo único do artigo 1.379 aumenta o prazo para 20 anos.

Na prática, o vizinho que só passava pela estrada rural, sem documento nenhum, ainda não completou o tempo da lei. A tabela resume os dois cenários.

Outro ponto decide muitos casos. O artigo 1.208 do Código Civil diz que atos de mera permissão ou tolerância não geram posse. Se o fazendeiro deixava passar por favor, o vizinho precisa provar que usava a estrada como direito.

Quando o terreno vizinho não tem outra saída para a via pública, o caso é de passagem forçada. O artigo 1.285 do Código Civil garante esse acesso ao imóvel encravado, sem prazo mínimo, mas com indenização ao dono do caminho.

Brigas de divisa também aparecem quando uma obra ocupa a área do vizinho por anos. Este outro caso mostra como a boa-fé muda o desfecho.

Como o TJSC julgou uma servidão usada por 17 anos?

O tribunal manteve a servidão e negou a retomada da área. Em Rio do Sul, os donos de um imóvel pediram reintegração de posse contra o vizinho, que usava o acesso desde 2001, segundo o Tribunal de Justiça de Santa Catarina.

Por unanimidade, a 1ª Câmara Civil reconheceu a servidão de passagem e autorizou o registro no cartório, com base no artigo 1.379 e na Súmula 415. Perícia e depoimentos mostraram que a estrada manteve o mesmo traçado desde 2001. Para os desembargadores, exigir a demolição de estruturas com quase uma década feriria a boa-fé entre vizinhos.

O Superior Tribunal de Justiça também já tratou do acesso a terrenos sem saída. No vídeo, o tribunal apresenta a decisão de 2023 que reconheceu ao possuidor de imóvel encravado o direito à passagem forçada.

O que o fazendeiro pode fazer para proteger a estrada interna?

O primeiro passo é reunir provas de que a passagem sempre foi um favor: mensagens, testemunhas ou um termo de autorização assinado. Esse documento, com prazo e condições, deixa claro que o uso é tolerância, e não posse.

Antes de fechar a porteira, procure um advogado ou a Defensoria Pública. Bloquear por conta própria uma servidão aparente pode virar ação possessória contra você. Se o melhor caminho for formalizar a servidão de passagem com escritura e registro, todos ganham segurança. Então converse com o vizinho e com quem entende do assunto antes de qualquer atitude, combinado?

No campo, as disputas com o vizinho nem sempre envolvem estrada. Este caso mostra o que acontece quando o fogo atravessa a divisa.